Kaution: Sicher und fruchtbringend veranlagen nach § 16b MRG
Kurz erklärt
§ 16b MRG regelt die Mietkaution in Österreich: Übergibt der Mieter Geld als Sicherheit, muss der Vermieter es fruchtbringend auf einem Sparbuch anlegen — meist auf den Namen des Mieters oder treuhändig. Die Zinsen gehören dem Mieter. Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen — abzüglich nachgewiesener, berechtigter Forderungen. In der Praxis gelten drei Bruttomonatsmieten als angemessen.
Auf einen Blick
- Rechtsgrundlage: § 16b MRG (gilt im Voll- und Teilanwendungsbereich)
- Übliche Höhe: 3 Bruttomonatsmieten (höhere Beträge werden gerichtlich kritisch geprüft)
- Veranlagungspflicht: fruchtbringend (Sparbuch oder Treuhandkonto)
- Insolvenzschutz: Kaution ist zweckgebunden und Gläubigern entzogen
- Rückzahlungsfrist: unverzüglich nach Schlüsselrückgabe — in der Praxis 4 bis 6 Wochen
- Zulässige Abzüge: offene Miete, Betriebskosten, Mieterverschulden — nicht: normale Abnutzung
Was regelt § 16b MRG?
Für Ansprüche aus dem Mietvertrag kann die Übergabe einer Kaution vereinbart werden. Sobald die Kaution als Geldbetrag übergeben wird, hat der Vermieter eine zentrale Pflicht: er muss sie fruchtbringend auf einem Sparbuch veranlagen.
Höhe der Kaution
Das MRG selbst setzt keine starre Obergrenze. In der Praxis sind drei Bruttomonatsmieten üblich und werden von Gerichten als angemessen angesehen. Höhere Kautionen sind im Einzelfall vereinbar, werden aber bei Streitigkeiten kritisch geprüft.
Pflichten des Vermieters
1. Fruchtbringende Veranlagung
Der Vermieter muss die Kaution auf einem Sparbuch auf den Namen des Mieters oder einem treuhändig geführten Konto anlegen. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu — nicht dem Vermieter.
2. Rückzahlung nach Vertragsende
Die Kaution muss unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses samt aufgelaufener Zinsen zurückgezahlt werden. In der Praxis gilt eine Frist von 4–6 Wochen als angemessen, um Schäden dokumentieren und prüfen zu können.
3. Insolvenzschutz
Im Fall der Insolvenz des Vermieters darf die Kaution nicht für andere Gläubiger herangezogen werden — sie ist zweckgebunden.
Wann darf die Kaution einbehalten werden?
Der Vermieter darf nur berechtigte Forderungen gegenrechnen:
| Abzug erlaubt | Abzug nicht erlaubt |
|---|---|
| Offene Mietrückstände | Normale Abnutzung |
| Vom Mieter verursachte Schäden | Schäden, die vor Einzug bestanden |
| Nicht gezahlte Betriebskosten | Reparaturen am Gemeinschaftseigentum |
| Entfernung nicht genehmigter Einbauten | Malerarbeiten bei normalem Zustand |
Häufige Streitpunkte
"Normaler Verschleiß" vs. "Schaden": Abgenutzter Teppich nach 10 Jahren Nutzung ist kein Schaden — frische Kratzer im Parkett durch Möbel schon.
Fristbeginn der Rückzahlung: Viele Vermieter verzögern die Rückzahlung monatelang. Ab dem Zeitpunkt der Schlüsselrückgabe läuft die Frist — nicht erst ab Übergabeprotokoll-Unterzeichnung. Ein sauberes Übergabeprotokoll verkürzt diese Phase deutlich.
Keine Aufrechnung ohne Ankündigung: Einfach schweigen und einbehalten ist unzulässig. Der Vermieter muss die verrechneten Positionen schriftlich und detailliert begründen.
Was tun bei nicht zurückgezahlter Kaution?
- Schriftliche Mahnung mit 14-tägiger Frist
- Schlichtungsstelle (Wien, Graz etc.) — kostenlos, schnell
- Mahnklage beim Bezirksgericht — Streitwert bis € 75.000 zuständig
FAQ: Kaution nach § 16b MRG
Darf der Vermieter eine Bankgarantie statt Bargeld verlangen? Ja, neben der klassischen Barkaution sind auch Bankgarantien oder Sparbuch-Verpfändungen üblich. Die fruchtbringende Veranlagungspflicht greift nur bei Geldkautionen.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht angelegt hat? Der Mieter kann die entgangenen Zinsen als Schadenersatz fordern. Bei vorsätzlicher Vermischung mit Privatvermögen können zusätzlich strafrechtliche Folgen drohen.
Darf der Vermieter die Kaution für Malerarbeiten einbehalten? Nur bei Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Eine pauschale Malerklausel ist nach OGH-Rechtsprechung in der Regel unzulässig.
Was ist mit den Zinsen während der Mietzeit? Die Zinsen gehören vollständig dem Mieter und werden bei Rückzahlung mit ausgezahlt. Sie sind nicht Teil der Sicherheit des Vermieters.
Wie ist eine zeitanteilige Auszahlung zu handhaben? Strittige Beträge dürfen einbehalten werden, der unstrittige Teil ist sofort auszuzahlen. Einfaches Schweigen rechtfertigt keinen kompletten Einbehalt.
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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitigkeiten empfehlen wir einen Mietrechtsexperten.
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