Befristung: So befristen Sie nach § 29 MRG rechtssicher

Kurz erklärt

Befristete Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG müssen schriftlich vereinbart werden und eine Mindestlaufzeit einhalten (§ 29 MRG): Seit dem 5. MILG (1.1.2026) gilt für Unternehmer-Vermieter eine Mindestbefristung von 5 Jahren; war der Vermieter bei Vertragsabschluss kein Unternehmer (typisch: Privatvermieter), bleiben es 3 Jahre. Ist die Befristung unwirksam (zu kurz, nicht schriftlich, kein klarer Endtermin), gilt der Vertrag als unbefristet — mit den strengen Kündigungsschutzregeln des § 30 MRG. Der Mieter darf nach einem Jahr unter Einhaltung einer 3-monatigen Frist kündigen; der Vermieter ist bis zum vereinbarten Endtermin gebunden.

Auf einen Blick

• Rechtsgrundlage: § 29 MRG (geändert durch das 5. MILG, in Kraft seit 1.1.2026), ABGB-Regeln nur außerhalb des MRG
• Mindestlaufzeit: 5 Jahre bei Unternehmer-Vermietern, 3 Jahre bei privaten (nicht unternehmerischen) Vermietern — auch für Verlängerungsvereinbarungen
• Formerfordernis: zwingend schriftlich, mit eindeutig erkennbarem Endtermin
• Mieter-Kündigungsrecht: nach 1 Jahr, Frist 3 Monate zum Monatsletzten
• Vermieter-Kündigung: vor Ablauf nur aus wichtigem Grund nach § 30 MRG
• Folge bei unwirksamer Befristung: Vertrag gilt als unbefristet — der Schutz fällt nie zugunsten des Vermieters aus

Der häufigste Fehler im Mietrecht

Viele Vermieter glauben, einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen zu haben — und stellen bei Vertragsende fest, dass die Befristung unwirksam war. Das Ergebnis: ein unbefristetes Mietverhältnis, das nur mehr aus wichtigem Grund gekündigt werden kann.

Voraussetzungen für eine wirksame Befristung

1. Schriftform (zwingend)

Die Befristung muss schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Mündliche Befristungen sind unwirksam.

2. Mindestlaufzeit: 5 Jahre (Unternehmer) bzw. 3 Jahre (private Vermieter)

Bei Wohnungsmietverträgen, die dem MRG unterliegen, beträgt die Mindestlaufzeit seit dem 5. MILG (1.1.2026) 5 Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist — und 3 Jahre, wenn er bei der Befristungsvereinbarung kein Unternehmer war (typisch: Privatvermieter). Zu kurze Befristungen sind nicht durchsetzbar — der Vertrag gilt dann als unbefristet.

Achtung: Die Mindestdauer gilt auch für Verlängerungen. Jede Verlängerungsvereinbarung muss die jeweilige Mindestlaufzeit ebenfalls einhalten.

3. Klarer Endtermin

Das Vertragsende muss eindeutig aus dem Vertrag erkennbar sein — entweder als konkretes Datum oder als berechenbare Laufzeit (z. B. "3 Jahre ab Übergabe am 01.03.2024").

Kündigungsrechte bei Befristung

Trotz Befristung hat der Mieter ein gesetzliches Kündigungsrecht:

• Bei Befristungen über 1 Jahr: Kündigung möglich nach Ablauf des ersten Jahres
• Kündigungsfrist: 3 Monate zum letzten Tag des Kalendermonats

Der Vermieter hingegen kann einen befristeten Vertrag vor Ablauf der Laufzeit nur aus den in § 30 MRG genannten wichtigen Gründen auflösen.

Was passiert bei unwirksamer Befristung?

Mangel	Folge
Laufzeit unter der Mindestdauer (5 bzw. 3 Jahre)	Befristung nicht durchsetzbar → Vertrag gilt als unbefristet
Fehlende Schriftform	Vertrag gilt als unbefristet
Unklarer Endtermin	Im Zweifel: unbefristet
Verlängerung unter der Mindestdauer	Befristung der Verlängerung nicht durchsetzbar → unbefristet

Ausnahmen vom MRG-Schutz

Nicht alle Mietverhältnisse unterliegen dem vollen MRG-Schutz. Ausgenommen sind u. a.:

• Einfamilienhäuser (wenn Vermieter selbst darin wohnt)
• Dienstwohnungen
• Ferienwohnungen und Kurzzeitmieten
• Neu errichtete Eigentumswohnungen (nach 2002, teilweise)

In diesen Fällen gelten die flexibleren Regelungen des ABGB, die auch kürzere Befristungen erlauben.

Checkliste für rechtssichere Befristung

• Schriftlicher Mietvertrag vorhanden
• Laufzeit mindestens 5 Jahre (Unternehmer-Vermieter) bzw. 3 Jahre (private Vermieter), exakt datiert
• Enddatum klar und eindeutig angegeben
• Mieter über Kündigungsrecht nach 1 Jahr informiert
• Verlängerungen ebenfalls schriftlich und über die Mindestdauer

FAQ: Befristung nach § 29 MRG

Kann ich einen Mietvertrag auf 2 Jahre befristen? Nein, nicht im MRG-Bereich. Eine Wohnungsbefristung unter der Mindestdauer (5 Jahre bei Unternehmer-Vermietern, 3 Jahre bei privaten) ist nicht durchsetzbar — der Vertrag gilt dann als unbefristet.

Was passiert nach Ablauf der Befristung automatisch? Wird das Mietverhältnis nach Ablauf stillschweigend fortgesetzt, gilt es nach § 29 MRG zunächst einmalig als auf 3 Jahre erneuert (mit Kündigungsrecht des Mieters); wird es danach erneut stillschweigend fortgesetzt, gilt es als auf unbestimmte Zeit erneuert. Wer die Befristung kontrolliert fortführen will, sollte rechtzeitig eine ausdrückliche schriftliche Verlängerung über die Mindestdauer vereinbaren.

Darf der Vermieter während der Befristung kündigen? Nur aus wichtigem Grund nach § 30 MRG (z. B. Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch). Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen.

Gilt § 29 MRG auch für Geschäftsräume? Für Geschäftsraummieten gelten andere Regeln — die 3-Jahres-Mindestlaufzeit greift dort nicht.

Was zählt zur Schriftform? Eine eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf dem Mietvertrag. Eine reine E-Mail-Vereinbarung erfüllt das Formerfordernis nicht.

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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Wirksamkeit einer Befristung hängt immer vom Einzelfall ab.