Befristung: So befristen Sie nach § 29 MRG rechtssicher

Kurz erklärt

Befristete Wohnungsmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG müssen schriftlich vereinbart werden und mindestens 3 Jahre laufen (§ 29 MRG). Fehlt eines dieser Elemente, gilt der Vertrag entweder zwingend für 3 Jahre oder sogar unbefristet — mit den strengen Kündigungsschutzregeln des § 30 MRG. Der Mieter darf nach einem Jahr jederzeit unter Einhaltung einer 3-monatigen Frist kündigen; der Vermieter ist bis zum vereinbarten Endtermin gebunden.

Auf einen Blick

• Rechtsgrundlage: § 29 MRG (Vollanwendungsbereich), ABGB-Regeln nur außerhalb des MRG
• Mindestlaufzeit: 3 Jahre bei Wohnungen — auch für jede Verlängerungsvereinbarung
• Formerfordernis: zwingend schriftlich, mit eindeutig erkennbarem Endtermin
• Mieter-Kündigungsrecht: nach 1 Jahr jederzeit, Frist 3 Monate zum Monatsletzten
• Vermieter-Kündigung: vor Ablauf nur aus wichtigem Grund nach § 30 MRG
• Folge bei Formmangel: Vertrag gilt als unbefristet oder zwingend auf 3 Jahre — der Schutz fällt nicht zugunsten des Vermieters aus

Der häufigste Fehler im Mietrecht

Viele Vermieter glauben, einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen zu haben — und stellen bei Vertragsende fest, dass die Befristung unwirksam war. Das Ergebnis: ein unbefristetes Mietverhältnis, das nur mehr aus wichtigem Grund gekündigt werden kann.

Voraussetzungen für eine wirksame Befristung

1. Schriftform (zwingend)

Die Befristung muss schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Mündliche Befristungen sind unwirksam.

2. Mindestlaufzeit von 3 Jahren

Bei Wohnungsmietverträgen, die dem MRG unterliegen, beträgt die Mindestlaufzeit 3 Jahre. Kürzere Befristungen sind unwirksam — der Vertrag gilt dann als auf 3 Jahre abgeschlossen.

Achtung: Dies gilt auch für Verlängerungen. Jede Verlängerungsvereinbarung muss ebenfalls mindestens 3 Jahre umfassen.

3. Klarer Endtermin

Das Vertragsende muss eindeutig aus dem Vertrag erkennbar sein — entweder als konkretes Datum oder als berechenbare Laufzeit (z. B. "3 Jahre ab Übergabe am 01.03.2024").

Kündigungsrechte bei Befristung

Trotz Befristung hat der Mieter ein gesetzliches Kündigungsrecht:

• Bei Befristungen über 1 Jahr: Kündigung möglich nach Ablauf des ersten Jahres
• Kündigungsfrist: 3 Monate zum letzten Tag des Kalendermonats

Der Vermieter hingegen kann einen befristeten Vertrag vor Ablauf der Laufzeit nur aus den in § 30 MRG genannten wichtigen Gründen auflösen.

Was passiert bei unwirksamer Befristung?

Mangel	Folge
Laufzeit unter 3 Jahren	Vertrag gilt als auf 3 Jahre abgeschlossen
Fehlende Schriftform	Vertrag gilt als unbefristet
Unklarer Endtermin	Im Zweifel: unbefristet
Verlängerung unter 3 Jahren	Verlängerung unwirksam → unbefristet

Ausnahmen vom MRG-Schutz

Nicht alle Mietverhältnisse unterliegen dem vollen MRG-Schutz. Ausgenommen sind u. a.:

• Einfamilienhäuser (wenn Vermieter selbst darin wohnt)
• Dienstwohnungen
• Ferienwohnungen und Kurzzeitmieten
• Neu errichtete Eigentumswohnungen (nach 2002, teilweise)

In diesen Fällen gelten die flexibleren Regelungen des ABGB, die auch kürzere Befristungen erlauben.

Checkliste für rechtssichere Befristung

• Schriftlicher Mietvertrag vorhanden
• Laufzeit mindestens 3 Jahre (exakt datiert)
• Enddatum klar und eindeutig angegeben
• Mieter über Kündigungsrecht nach 1 Jahr informiert
• Verlängerungsoptionen ebenfalls schriftlich und ≥ 3 Jahre

FAQ: Befristung nach § 29 MRG

Kann ich einen Mietvertrag auf 2 Jahre befristen? Nein, nicht im Vollanwendungsbereich des MRG. Eine Wohnungsbefristung unter 3 Jahren ist unwirksam — der Vertrag gilt dann zwingend als für 3 Jahre abgeschlossen.

Was passiert nach Ablauf der Befristung automatisch? Wird das Mietverhältnis nach Ablauf stillschweigend fortgesetzt, entsteht ein unbefristetes Verhältnis. Eine ausdrückliche schriftliche Verlängerung von mindestens 3 Jahren ist erforderlich, um die Befristung zu erhalten.

Darf der Vermieter während der Befristung kündigen? Nur aus wichtigem Grund nach § 30 MRG (z. B. Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch). Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen.

Gilt § 29 MRG auch für Geschäftsräume? Für Geschäftsraummieten gelten andere Regeln — die 3-Jahres-Mindestlaufzeit greift dort nicht.

Was zählt zur Schriftform? Eine eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf dem Mietvertrag. Eine reine E-Mail-Vereinbarung erfüllt das Formerfordernis nicht.

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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Wirksamkeit einer Befristung hängt immer vom Einzelfall ab.