Befristeter Mietvertrag Österreich: Mindestdauer 3 Jahre — alles, was Sie wissen müssen
Im MRG-Vollanwendungsbereich (Altbau, geförderter Bau) ist die Mindestbefristung 3 Jahre. Kürzer befristete Verträge gelten kraft Gesetzes als unbefristet — mit massiven Folgen für Vermieter. Inklusive Neuerungen durch das 5. MILG 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Im MRG-Vollanwendungsbereich gilt: Wohnungsmiete muss mindestens 3 Jahre befristet sein (§29 MRG). Mit dem 5. MILG 2026 sind es 5 Jahre für gewerbliche Vermieter.
- Bei kürzerer Befristung wird der Vertrag automatisch unbefristet — der Vermieter kann nur noch aus §30 MRG-Gründen kündigen.
- Schriftform ist zwingend. Mündliche oder per E-Mail vereinbarte Befristungen sind nichtig.
- Befristungsabschlag: Der zulässige Mietzins reduziert sich um 25% (§16 Abs. 7 MRG) — wer den nicht abzieht, verliert die Differenz.
- Der Mieter kann nach 1 Jahr jederzeit mit 3 Monaten Frist kündigen (§29 Abs. 2 MRG) — auch innerhalb der Befristung.
- OGH 5 Ob 9/22h hat klargestellt: Eine 2-Jahres-Befristung ist ein klassischer Anfänger-Fehler, der den Vermieter teuer zu stehen kommt.
Die wichtigste Regel: 3 Jahre Mindestdauer (oder 5 Jahre)
Wer in Österreich eine Wohnung im MRG-Vollanwendungsbereich befristet vermietet, muss eine zentrale Regel kennen: Die Mindestbefristung beträgt 3 Jahre (§29 MRG). Seit dem 5. MILG vom 1. Januar 2026 sind es 5 Jahre für gewerbliche Vermieter — Privatvermieter bleiben bei 3.
Diese Regel ist nicht abdingbar. Egal, was im Vertrag steht, egal, wie sehr Mieter und Vermieter sich einig sind: Eine kürzere Befristung wird kraft Gesetzes zur Unbefristung. Der häufige Anfänger-Fehler — „Wir befristen mal auf zwei Jahre, dann schauen wir weiter" — endet im MRG-Vollanwendungsbereich regelmäßig im Streit. Die OGH-Entscheidung 5 Ob 9/22h hat das nochmal in aller Deutlichkeit klargestellt.
Was passiert genau bei zu kurzer Befristung?
Die rechtliche Folge ist scharf: Der Vertrag gilt als unbefristet abgeschlossen. Der Vermieter verliert sein automatisches Vertragsende — und kann den Mieter nur noch unter den engen Voraussetzungen des §30 MRG kündigen. Praktisch heißt das:
- Mietzinsrückstand mit erfolgloser Mahnung — möglich.
- Erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung — möglich, aber Beweislast hoch.
- Dringender Eigenbedarf — restriktiv ausgelegt, oft scheitert es vor Gericht.
- „Ich möchte die Wohnung verkaufen" — kein Kündigungsgrund.
- „Ich möchte den Mietzins anpassen" — kein Kündigungsgrund.
Für viele Vermieter ist das ein böses Erwachen. Sie wollten flexibel bleiben — landen aber in einem Mietverhältnis, das nur mit Mietzinsklage oder Eigenbedarfs-Streit beendet werden kann.
Die Befristung muss zwingend schriftlich sein
Ein weiterer häufiger Fehler: Die Befristung wird nur mündlich besprochen oder per WhatsApp/E-Mail. Das ist nichtig. §29 MRG fordert Schriftform — und zwar im Mietvertrag selbst, mit konkretem Anfangs- und Enddatum.
Eine Formulierung wie „Der Vertrag ist befristet" reicht nicht. Es muss klar sein: Beginn am 01.06.2026, Ende am 31.05.2029. Punkt. Erst dann greift die Befristung — sofern auch die Mindestdauer eingehalten ist.
Der Befristungsabschlag von 25%
Was viele Vermieter übersehen: Bei einem befristeten Mietvertrag im MRG-Vollanwendungsbereich darf der Mietzins nicht voll ausgeschöpft werden. §16 Abs. 7 MRG sieht einen Abschlag von 25% auf den nach Richtwert oder Kategorie zulässigen Hauptmietzins vor.
Konkretes Beispiel: Wäre der ortsübliche Richtwertmietzins für Ihre Altbau-Wohnung in Wien 8,00 €/m², dürfen Sie bei einer Befristung nur 6,00 €/m² verlangen. Wer 8,00 €/m² befristet vermietet, riskiert eine Anfechtung bei der Schlichtungsstelle — und muss die Differenz rückerstatten.
Wird der Vertrag später in einen unbefristeten umgewandelt (z.B. weil das Befristungsende kommt und beide Parteien fortsetzen wollen), entfällt der Abschlag prospektiv: Der erhöhte Mietzins gilt erst ab dem Umwandlungszeitpunkt, nicht rückwirkend.
Der Mieter darf nach einem Jahr immer kündigen
Eine wichtige Information für Vermieter: Auch bei wirksamer 3-Jahres-Befristung ist der Mieter nicht 3 Jahre lang gebunden. §29 Abs. 2 MRG gibt ihm ein einseitiges Sonderkündigungsrecht nach Ablauf eines Jahres, mit 3 Monaten Kündigungsfrist.
Das heißt konkret: Ein Vertrag, der am 01.06.2026 beginnt und am 31.05.2029 enden soll, kann vom Mieter frühestens zum 31.08.2027 gekündigt werden (1 Jahr nach Beginn + 3 Monate Frist = 30.08.2027, Kündigung also bis 31.05.2027 ausgesprochen).
Für den Vermieter heißt das: Die Befristung gibt Ihnen kein Mietzins-Sicherheits-Versprechen über 3 Jahre — der Mieter kann früher gehen. Die Befristung gibt Ihnen aber ein automatisches Vertragsende, das ist der eigentliche Wert.
Was nach der Befristung passiert
Ein gefährliches Missverständnis: „Die Befristung läuft aus — der Mieter muss ausziehen." Stimmt formal, ist aber selten so einfach.
Stillschweigende Fortsetzung
Bleibt der Mieter nach dem Befristungsende einfach wohnen und zahlt weiter Miete — und nimmt der Vermieter diese an —, entsteht ein neues, unbefristetes Mietverhältnis. Das passiert oft unbewusst, wenn Vermieter „mal abwarten", was der Mieter macht.
Sauberer Weg
Spätestens 6 Monate vor Befristungsende sollten Sie entscheiden: 1) Möchte ich verlängern? Dann neuen schriftlichen Vertrag mit erneuter Mindestbefristung 3 Jahre schließen. 2) Möchte ich beenden? Dann den Mieter formal an das Befristungsende erinnern und ggf. Räumungsklage vorbereiten.
MRG-Vollanwendung, Teilanwendung, Vollausnahme — was gilt für Sie?
Die ganze Mindestbefristungs-Pflicht greift nur im MRG-Vollanwendungsbereich. Bei Teilanwendung und Vollausnahme können Sie freier befristen — aber nicht jeder Vermieter weiß, in welchem Regime seine Wohnung liegt.
- Vollanwendung: Altbauten mit Baubeginn vor 30.06.1953, geförderter Wohnbau. Hier gelten alle MRG-Regeln, inklusive Mindestbefristung, Richtwertmietzins, abschließendem Betriebskosten-Katalog.
- Teilanwendung: Bestimmte jüngere Bauten (z.B. förderungsfreie Wohnungen). Hier greifen Kündigungsschutz und Erhaltungspflicht — aber Mietzins und Befristung sind freier.
- Vollausnahme: Privat finanzierter Neubau nach 1953, Ein-/Zweifamilienhäuser, kleine Eigentumswohnungs-Anlagen. Nur ABGB anwendbar — Mietzins frei, Befristung frei (ABGB-Befristung muss nur „bestimmt" sein, keine Mindestdauer).
Im Zweifel: Defensiv Vollanwendung annehmen oder beim Mieterschutzverein nachfragen. Eine falsche Annahme zu Ihren Gunsten kann teuer werden.
Praktische Checkliste für Vermieter
- Anwendungsbereich klären: Vollanwendung, Teilanwendung oder Vollausnahme?
- Mindestdauer einhalten: 3 Jahre als Privatvermieter, 5 Jahre als Unternehmer (5. MILG 2026).
- Schriftform: Vertrag im Druckmedium, beide Seiten unterschreiben. Keine WhatsApp-Befristung.
- Anfangs- und Endtermin: Beide konkret datiert.
- Befristungsabschlag von 25% beim Mietzins berücksichtigen.
- Sonderkündigungsrecht des Mieters nach 1 Jahr / 3 Monate Frist im Vertrag erwähnen (Transparenz, schützt vor späterem Streit).
- 6 Monate vor Ende: Verlängern oder beenden? Klare Kommunikation an Mieter.
Fazit
Befristete Mietverträge in Österreich sind kein Hexenwerk — aber die Stolpersteine sind real. Wer die Mindestdauer übersieht, den Befristungsabschlag vergisst oder die Schriftform missachtet, hat schnell ein unbefristetes Mietverhältnis am Hals, das er nicht so geplant hatte.
Unser kostenloser Vertragsgenerator ist genau dafür gebaut: Er kennt §29 MRG, das 5. MILG, den Befristungsabschlag und die OGH-Rechtsprechung — und warnt Sie, bevor Sie einen Vertrag aufsetzen, der vor Gericht nicht hält.
Häufige Fragen
9 FragenWie lange muss eine Befristung im MRG-Vollanwendungsbereich mindestens sein?
Im MRG-Vollanwendungsbereich (Altbau bis 1953, geförderter Wohnbau, einige weitere Konstellationen) sind 3 Jahre die gesetzliche Mindestbefristung gemäß §29 MRG. Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) ab 2026 sind es 5 Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist. Privatvermieter bleiben bei 3 Jahren.
Was passiert, wenn ich kürzer als 3 Jahre befristete?
Der Vertrag wird kraft Gesetzes unbefristet. Das ist keine Strafe für den Vermieter — sondern Rechtsfolge: Eine 2-Jahres-Befristung wird so behandelt, als hätten Sie nie eine Befristung vereinbart. Praktische Konsequenz: Sie können den Mieter nur noch aus den Gründen des §30 MRG kündigen (Mietzinsrückstand, erheblicher Vertragsverstoß, dringender Eigenbedarf — mit hohen Hürden). Die OGH-Entscheidung 5 Ob 9/22h hat das nochmal bestätigt.
Muss die Befristung schriftlich vereinbart werden?
Ja, zwingend. §29 MRG fordert Schriftform für die Befristung. Eine mündliche oder per E-Mail oder WhatsApp vereinbarte Befristung ist nichtig — der Vertrag gilt als unbefristet. Wichtig: Auch der konkrete Endtermin muss schriftlich festgehalten sein, nicht nur die Befristungsabsicht.
Was ist der Befristungsabschlag?
Bei einem befristeten Mietvertrag im MRG-Vollanwendungsbereich muss der zulässige Hauptmietzins um 25% reduziert werden (§16 Abs. 7 MRG). Begründung: Befristete Verträge sind für den Mieter unattraktiver, das wird durch einen niedrigeren Mietzins ausgeglichen. Vermieter, die den Abschlag „vergessen“, riskieren die Rückforderung der zu hohen Differenz. Wenn die Befristung später in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt wird, entfällt der Abschlag — aber nur prospektiv.
Kann der Mieter trotz Befristung früher kündigen?
Ja. §29 Abs. 2 MRG gibt dem Mieter ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht: Nach Ablauf von 1 Jahr kann er den befristeten Vertrag jederzeit unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist auflösen. Dieses Recht ist nicht abdingbar — eine Klausel, die es ausschließt, ist unwirksam. Vermieter haben dieses einseitige Kündigungsrecht NICHT — sie sind bis zum Befristungsende gebunden.
Was sind die Unterschiede zwischen Privat- und Unternehmer-Vermietern ab 2026?
Mit dem 5. MILG (5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz, in Kraft seit 1.1.2026) gilt: Privatvermieter dürfen weiterhin auf mindestens 3 Jahre befristen. Unternehmer (auch GmbHs, Anwälte, Notare, alle gewerblichen Vermieter) müssen mindestens 5 Jahre befristen. Wer als Unternehmer nur 3 Jahre befristet, hat denselben Effekt wie eine unwirksame Befristung: der Vertrag gilt automatisch als unbefristet.
Wann gilt MRG-Vollanwendung, wann nicht?
Vollanwendung: Altbauten mit Baubeginn vor dem 30.06.1953, geförderter Wohnbau (auch nach 1953), einige Sonderfälle. Teilanwendung (nur Kündigungsschutz + Erhaltung): bestimmte jüngere Bauten. Vollausnahme: Privat finanzierte Neubauten nach 1953, Ein-/Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen mit weniger als 5 Einheiten im Haus. Bei Vollausnahme gilt das MRG nicht — nur das ABGB, das deutlich vermieterfreundlicher ist (z.B. keine Mindestbefristung, freier Mietzins). Im Zweifel: konservativ Vollanwendung annehmen, beim Mieterschutzverein anfragen oder durch unseren Generator-Wizard prüfen lassen.
Was passiert nach dem Befristungsende — verlängert sich der Vertrag automatisch?
Nein, mit dem Befristungsende endet das Mietverhältnis grundsätzlich. Aber Achtung: Wird der Vertrag „stillschweigend fortgesetzt“ — also der Mieter zahlt weiter Miete und der Vermieter nimmt sie an, ohne neuen Vertrag zu schließen — entsteht ein neues, unbefristetes Mietverhältnis. Vermieter sollten am Ende der Befristung entweder einen neuen, schriftlich befristeten Vertrag schließen (Mindestdauer wieder 3 Jahre!) oder das Mietverhältnis aktiv beenden.
Wie schreibe ich eine wirksame Befristungsklausel?
Wirksame Befristungsklauseln müssen enthalten: 1) Schriftform (im Mietvertrag selbst), 2) Konkretes Anfangsdatum, 3) Konkretes Enddatum (kein „bis auf Weiteres“ oder „solange wir wollen“), 4) Mindestdauer 3 bzw. 5 Jahre eingehalten, 5) Hinweis auf das Mieter-Sonderkündigungsrecht nach 1 Jahr, 6) Beachtung des Befristungsabschlags von 25%. Unser kostenloser Vertragsgenerator setzt all das automatisch um und warnt vor häufigen Fehlern.
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