AGG & Scoring: Was bei der Mieterauswahl gilt

Kurz erklärt

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG, § 19) in Deutschland verbietet Diskriminierung beim Zugang zu Wohnraum nach ethnischer Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und sexueller Identität — mit einer wichtigen Einschränkung: Bei Vermietern mit insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen liegt in der Regel kein Massengeschäft vor, sodass § 19 Abs. 1 AGG meist nicht greift (§ 19 Abs. 5 AGG); das Verbot der Diskriminierung wegen der ethnischen Herkunft gilt aber unabhängig davon (§ 19 Abs. 2 AGG). In Österreich schützt das Gleichbehandlungsgesetz (GlBG) beim Zugang zu Wohnraum vor Diskriminierung aufgrund des Geschlechts und der ethnischen Zugehörigkeit; für Behinderung gilt das Bundes-Behindertengleichstellungsgesetz, einzelne Länder (z. B. Wien) haben weitergehende Antidiskriminierungsgesetze. Sachliche Kriterien wie Bonität, Einkommen oder Mietschuldenfreiheit sind erlaubt. Bei KI-Scoring greift zusätzlich der EU AI Act: Hochrisiko-Systeme werden Transparenz, Bias-Prüfung und menschliche Endkontrolle erfordern — diese Pflichten wurden allerdings vom ursprünglichen Termin (August 2026) auf 2. Dezember 2027 verschoben ("Digital Omnibus on AI").

Auf einen Blick

Rechtsgrundlage: § 19 AGG (DE), GlBG (AT), zusätzlich EU AI Act & Art. 22 DSGVO bei automatisierten Entscheidungen
Verbotene Kriterien (DE, § 19 AGG): Ethnische Herkunft (immer), Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter, sexuelle Identität (bei Massengeschäften)
Wichtige Ausnahme (DE): Vermieter mit insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen — in der Regel kein Massengeschäft (§ 19 Abs. 5 AGG); ethnische Diskriminierung bleibt verboten
Österreich (GlBG): Beim Wohnraumzugang geschützt sind Geschlecht und ethnische Zugehörigkeit; Behinderung über das BGStG
Erlaubte Kriterien: Bonität, Einkommen-Miete-Verhältnis, Mietschuldenfreiheit, Haushaltsgröße zur Wohnfläche
Beweislast: Erleichterung für Betroffene — bei Indizien muss der Vermieter beweisen, dass kein Verstoß vorlag (§ 22 AGG)
Sanktion DE: Schadenersatz und Entschädigung nach § 21 AGG (keine gesetzliche Pauschale; Gerichte sprachen in Einzelfällen Entschädigungen in Höhe mehrerer Monatsmieten zu) + Unterlassungsanspruch
KI-Scoring: Nur mit transparenten Kriterien, Bias-Prüfung und finaler Menschenentscheidung zulässig

Das Grundproblem: Mieterauswahl ist immer subjektiv — aber nicht beliebig

Jeder Vermieter will den "richtigen" Mieter. Pünktliche Zahlung, Sorgfalt im Umgang mit der Wohnung, unkomplizierte Kommunikation. Das sind legitime Ziele.

Das Problem: Die Kriterien, nach denen Vermieter in der Realität auswählen, entsprechen nicht immer diesen rationalen Zielen — und manchmal verstoßen sie gegen geltendes Recht. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) in Deutschland und das Gleichbehandlungsgesetz (GlBG) in Österreich verbieten Diskriminierung beim Zugang zu Wohnraum.

Die Frage ist nicht: Darf ich auswählen? Die Frage ist: Nach welchen Kriterien darf ich auswählen?

Was das AGG und GlBG verbieten

Deutschland (§ 19 AGG): Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot erfasst bei Massengeschäften die Merkmale ethnische Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und sexuelle Identität (Weltanschauung ist in § 19 AGG nicht erfasst). Wichtig für Privatvermieter: Vermietet jemand insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen, liegt in der Regel kein Massengeschäft vor — § 19 Abs. 1 AGG greift dann meist nicht (§ 19 Abs. 5 AGG); ebenso ausgenommen sind Mietverhältnisse mit besonderem Näheverhältnis (z. B. Wohnen auf demselben Grundstück). Das Verbot der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft (§ 19 Abs. 2 AGG) gilt aber unabhängig von diesen Ausnahmen — und zivilrechtlich bleibt auch außerhalb des AGG die Schranke der Sittenwidrigkeit.

Österreich (GlBG): Beim Zugang zu Gütern und Dienstleistungen einschließlich Wohnraum schützt das GlBG vor Diskriminierung aufgrund des Geschlechts und der ethnischen Zugehörigkeit. Religion, Alter und sexuelle Orientierung sind nur in der Arbeitswelt erfasst; für Menschen mit Behinderung gilt das Bundes-Behindertengleichstellungsgesetz (BGStG), und einzelne Bundesländer (z. B. Wien) haben weitergehende Antidiskriminierungsgesetze.

In beiden Ländern gilt das nicht nur für direkte Ablehnung ("Keine Ausländer"), sondern auch für mittelbare Diskriminierung — Kriterien, die neutral formuliert sind, aber in der Praxis bestimmte Gruppen systematisch benachteiligen.

Beispiele für unzulässige Ablehnungsgründe

"Wir vermieten nur an österreichische Staatsangehörige"
Ablehnung ohne nachvollziehbaren Grund, wenn der Bewerber einer Minderheit angehört
Inserate mit Formulierungen wie "Familienfreundliches Haus — kinderlose Bewerber bevorzugt" (Altersdiskriminierung)
Höhere Kaution für Bewerber mit nicht-deutschem Namen ohne sachlichen Grund

Was Sie dürfen: Zulässige Auswahlkriterien

Die gute Nachricht: Die meisten sachlichen Kriterien, die ein rationaler Vermieter anlegen würde, sind völlig zulässig:

Bonität und Einkommensnachweise: Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, SCHUFA/KSV-Auskunft
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
Beschäftigungsverhältnis: Festanstellung vs. befristeter Vertrag (sachlich begründet)
Haushaltsgröße vs. Wohnungsgröße: Zu viele Personen für die Wohnfläche (sachlich begründet)
Haustiere: Ablehnung von Haustieren (außer Assistenztieren für Menschen mit Behinderung)
Referenzen des Vorvermieters
Rauchverbot in der Wohnung

Entscheidend ist: Das Kriterium muss sachlich mit der Eignung als Mieter in Zusammenhang stehen — nicht mit persönlichen Merkmalen des Bewerbers.

KI-Scoring und AGG: Die wichtigsten Regeln

KI-gestützte Scoring-Systeme können die Mieterauswahl erheblich objektivieren — aber sie können auch diskriminieren, wenn sie falsch eingesetzt werden.

Problem: Versteckte Diskriminierung durch Proxyvariablen

KI-Systeme trainieren auf historischen Daten. Wenn in diesen Daten bestimmte Gruppen schlechter abgeschnitten haben (z.B. weil sie früher öfter diskriminiert wurden), kann das Modell diese Muster reproduzieren — auch ohne explizite Diskriminierungsabsicht.

Klassische Proxyvariablen, die problematisch sind:

Postleitzahl / Stadtteil (kann ethnische Herkunft indirekt kodieren)
Vorname (kann auf Nationalität hinweisen)
Soziale-Medien-Profile
Familienstand / Zahl der Kinder

Was ein rechtssicheres KI-Scoring ausmacht

Keine diskriminierungsnahen Variablen: Nur bonitätsrelevante, nicht diskriminierungsnahe Merkmale einfließen lassen
Transparenz: Der Bewerber erfährt, dass ein KI-System eingesetzt wird (Art. 22 DSGVO + EU AI Act)
Menschliche Überprüfung: Das KI-Ergebnis ist Entscheidungshilfe, nicht automatisches Urteil
Regelmäßige Bias-Prüfung: Der Anbieter des KI-Tools muss nachweisen, dass das Modell keine diskriminierenden Muster produziert
Erklärbarkeit: Der Vermieter kann dem Bewerber auf Anfrage erklären, welche Faktoren die Bewertung beeinflusst haben

Was MonaMacht konkret macht

Der A2-Scoring-Agent von MonaMacht verwendet ausschließlich bonitätsrelevante, nicht diskriminierungsnahe Faktoren:

Einkommens-Miete-Verhältnis
Beschäftigungsstabilität
Selbstauskunft zu Mietschulden
Vollständigkeit der Bewerbungsunterlagen

Nationalität, Name, ethnische Zugehörigkeit, Familienstand oder Alter fließen nicht ein. Das Scoring-Ergebnis ist für den Vermieter nachvollziehbar dokumentiert.

Beweislast: Wer muss was beweisen?

Im deutschen AGG (und analog im österreichischen GlBG) gilt eine verschobene Beweislast: Wenn der diskriminierte Bewerber Indizien für eine Benachteiligung glaubhaft macht, muss der Vermieter beweisen, dass kein Diskriminierungsgrund vorlag.

Das ist praktisch bedeutsam: Ein Testanruf mit zwei identischen Bewerberprofilen aber unterschiedlichen Namen kann als Indiz reichen.

Sanktionen bei Verstoß: Schadenersatz und angemessene Entschädigung in Geld nach § 21 AGG — eine gesetzliche Mindestpauschale gibt es nicht; Gerichte haben in Einzelfällen Entschädigungen in Höhe mehrerer Monatsmieten zugesprochen. Dazu kommen Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche.

Checkliste: Rechtssichere Mieterauswahl

Auswahlkriterien sind sachlich und bonitätsbezogen (nicht personenbezogen)
Keine diskriminierenden Formulierungen im Inserat
Anforderungen an Einkommensnachweise einheitlich für alle Bewerber
KI-Scoring: Anbieter kann Bias-Freiheit nachweisen
Bewerber werden über KI-Einsatz informiert (wenn Hochrisiko-KI)
Ablehnungsgründe intern dokumentiert (sachlich begründet)
Keine Nachfragen zu Familienplanung, Religion, Herkunft

FAQ: AGG und Mieterauswahl

Darf ich Bewerber mit schlechter SCHUFA ablehnen? Ja. Bonität ist ein sachliches Kriterium — sofern es einheitlich auf alle Bewerber angewendet wird.

Was ist mit Wohngemeinschaften — darf ich die ablehnen? Grundsätzlich ja. Die Präferenz für Einzelpersonen oder Familien ist kein diskriminierendes Kriterium per se.

Darf ich fragen, ob jemand Kinder hat? Nein — das ist eine unzulässige Frage. Relevant ist nur, wie viele Personen in der Wohnung leben werden (sachliche Frage zur Haushaltsgröße).

Kann ich mein Bauchgefühl ignorieren und alles KI überlassen? Nein — und das wäre auch keine gute Idee. KI ist Entscheidungshilfe, nicht Ersatz für Urteilsvermögen. Und vollautomatische Entscheidungen ohne menschliche Überprüfung sind nach AI Act für Hochrisikosysteme unzulässig. Warum reines Bauchgefühl bei der Mieterauswahl ohnehin teuer wird, zeigt die Forschung.

Fazit

Mieterauswahl ist keine Beliebigkeit — aber auch keine Rechtlosigkeit des Vermieters. Die Regel ist einfach: Sachliche Kriterien ja, persönliche Merkmale nein. KI-Scoring kann helfen, diese Grenze konsequent einzuhalten — wenn das System transparent, erklärbar und bias-frei ist. Wer das beachtet, trifft bessere Entscheidungen und schläft ruhiger.

AGG, Scoring und Mieterauswahl: Was ist erlaubt — und was kostet Sie Ärger?