Wer zahlt die Reparatur? § 3 MRG einfach erklärt
Kurz erklärt
§ 3 MRG verpflichtet den Vermieter, das Haus, alle Mietgegenstände und gemeinschaftlich genutzte Anlagen im ortsüblichen Standard zu erhalten und erhebliche Gesundheitsgefahren zu beseitigen. Mieter zahlen nur für selbst verursachte Schäden — nicht für normale Abnutzung. Bei Untätigkeit des Vermieters kann die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren angerufen werden.
Auf einen Blick
- Rechtsgrundlage: § 3 MRG (Vollanwendungsbereich, Altbauten vor 1945)
- Pflicht des Vermieters: Dach, Fassade, Stiegenhaus, Heiztherme (sofern mitvermietet), ernste Schäden im Inneren
- Pflicht des Mieters: Eigenverschuldete Schäden, unsachgemäße Nutzung, selbst eingebaute Einrichtungen
- Fristsetzung bei Verweigerung: schriftlich, mindestens 2 Wochen
- Mietzinsminderung: möglich bei erheblicher Beeinträchtigung der Brauchbarkeit (§ 1096 ABGB)
- Durchsetzung: Schlichtungsstelle (kostenlos in Wien, Graz, Linz, Salzburg) oder Bezirksgericht im Außerstreitverfahren
Was regelt § 3 MRG?
Der Vermieter hat nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die zur gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden — und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden.
Was muss der Vermieter erhalten?
Die Erhaltungspflicht umfasst konkret:
- Allgemeine Teile des Hauses — Dach, Fassade, Stiegenhaus, Aufzug, Heizungsanlage
- Ernste Schäden im Inneren von Mietgegenständen — z. B. Feuchtigkeitsschäden, defekte Elektrik, undichte Rohre
- Erhebliche Gesundheitsgefährdungen — Schimmel, Asbest, defekte Gasheizung
- Mitvermietete Heizthermen und Warmwasserbereiter — wenn im Mietvertrag mitvermietet
Eine ergänzende zivilrechtliche Anspruchsgrundlage findet sich in der Gewährleistungspflicht nach § 1096 ABGB.
Wann muss der Mieter selbst zahlen?
Der Mieter ist für von ihm verursachte Schäden selbst verantwortlich. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch geht nicht zu seinen Lasten. Folgende Fälle liegen typischerweise beim Mieter:
- Schäden durch unsachgemäße Nutzung (z. B. eingeschlagene Türen, zerkratzte Böden)
- Kleinreparaturen unter € 105 netto (Betragsgrenzen nach BGB-Kleinreparaturklausel bei deutschen Verträgen; im MRG gibt es keine analoge Grenze)
- Selbst eingebaute Einrichtungsgegenstände
Praxistipp: Was tun bei Verweigerung?
Verweigert der Vermieter notwendige Erhaltungsarbeiten, haben Mieter folgende Möglichkeiten:
- Schriftliche Aufforderung mit konkreter Fristsetzung (mind. 2 Wochen)
- Schlichtungsverfahren bei der Schlichtungsstelle der Gemeinde (kostenlos in Wien)
- Gerichtliche Durchsetzung via Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht
- Mietzinsminderung bei erheblicher Beeinträchtigung der Brauchbarkeit (Grundlage: § 1096 ABGB)
Häufige Streitfälle
| Schaden | Wer zahlt? |
|---|---|
| Undichtes Dach | Vermieter |
| Defekte Heiztherme (mitvermietet) | Vermieter |
| Verstopfte Toilette (normaler Betrieb) | Vermieter |
| Verstopfte Toilette (Fremdkörper) | Mieter |
| Gebrochenes Fensterglas (Sturm) | Vermieter |
| Gebrochenes Fensterglas (Mieter) | Mieter |
| Schimmel durch Baumangel | Vermieter |
| Schimmel durch falsches Lüften | Mieter |
FAQ: Erhaltungspflicht des Vermieters
Muss der Vermieter eine defekte Heiztherme reparieren? Ja, sofern die Therme im Mietvertrag mitvermietet wurde. Seit der WRN 2015 ist die Erhaltung mitvermieteter Heizthermen und Warmwasserbereiter ausdrücklich Vermietersache.
Wie schnell muss der Vermieter reagieren? Bei akuten Gefahren (Wasserschaden, Heizungsausfall im Winter, Stromausfall) ist sofortiges Handeln gefordert. Bei nicht-akuten Mängeln ist eine angemessene Frist nach schriftlicher Aufforderung üblich — in der Praxis 14 Tage.
Darf ich die Miete kürzen, wenn der Vermieter nicht repariert? Ja, bei erheblicher Beeinträchtigung der Brauchbarkeit erlaubt § 1096 ABGB eine verhältnismäßige Mietzinsminderung. Die Höhe richtet sich nach dem Grad der Einschränkung.
Was gilt im Teilanwendungsbereich des MRG? Im Teilanwendungsbereich (z. B. Eigentumswohnungen, Neubau nach 1953) gilt § 3 MRG nicht direkt. Hier greifen die Regeln des ABGB — insbesondere § 1096.
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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitigkeiten empfehlen wir die Konsultation eines Mietrechtsexperten oder Mieterverbands.
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