Mieterhöhung Indexmiete 2026: Was sich durch das MieWeG ändert

Kurz erklärt

Seit dem 1. Jänner 2026 gilt in Österreich das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG, BGBl. I Nr. 114/2025). Es begrenzt, wie stark Vermieter die Miete über eine Indexklausel (Wertsicherung) anheben dürfen. Die wichtigsten drei Änderungen: Die Anpassung richtet sich nach der durchschnittlichen VPI-Inflation des Vorjahres, sie ist bei 3 % gedeckelt (der übersteigende Teil zählt nur zur Hälfte), und sie ist nur einmal jährlich zum 1. April zulässig. Das gilt nicht nur für neue, sondern auch für bestehende Mietverträge.

Auf einen Blick

• Rechtsgrundlage: § 1 Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), in Kraft seit 1.1.2026
• Bezugsgröße: Durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 im Vorjahr (Vergleich der Jahresdurchschnitte)
• Deckel (freier Markt): Bis 3 % voll, darüber nur die Hälfte des übersteigenden Teils
• Deckel (MRG-Vollanwendung): Höchstens 1 % für 2025, 2 % für 2026 (§ 1 Abs. 3)
• Stichtag: Anpassung nur am 1. April, höchstens einmal pro Jahr
• Gilt für: Neu- UND Altverträge (§ 4 Abs. 2) — für Erhöhungen ab 1.1.2026

Was ist das MieWeG — und warum betrifft es jeden Vermieter mit Indexklausel?

Viele österreichische Mietverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel: Sie koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) der Statistik Austria, damit die Mieteinnahmen nicht durch Inflation an realem Wert verlieren. Bis Ende 2025 durften Vermieter im freien Mietzins die volle Indexsteigerung weitergeben.

Nach den hohen Inflationsjahren 2022/2023 hat der Gesetzgeber gegengesteuert. Das MieWeG ist die gesetzliche „Mietpreisbremse": Es legt ein einheitliches Berechnungsmodell fest, das übermäßige inflationsbedingte Mieterhöhungen dämpft.

Wichtig: Das MieWeG gilt laut § 4 Abs. 2 auch für Verträge, die vor dem 1.1.2026 geschlossen wurden — für alle Erhöhungen, die ab 1.1.2026 eintreten. Es betrifft also nicht nur Neuvermietungen.

Die drei zentralen Änderungen 2026

1. Nicht mehr die kumulierte Differenz, sondern die Vorjahresrate

Früher rechnete man oft die gesamte Indexsteigerung seit Vertragsbeginn auf einmal um. Das MieWeG stellt dagegen auf die durchschnittliche jährliche VPI-Veränderung des dem Stichtag vorangegangenen Kalenderjahres ab — ermittelt aus dem Vergleich der aufeinanderfolgenden Jahresdurchschnitte (§ 1 Abs. 2 Z 1).

2. Der 3-%-Deckel (Mietpreisbremse)

Übersteigt die durchschnittliche Jahresinflation 3 %, darf der 3 Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt werden:

Zulässige Anpassung = 3 % + (Inflation − 3 %) ÷ 2     (wenn Inflation > 3 %)
Zulässige Anpassung = Inflation                        (wenn Inflation ≤ 3 %)

3. Stichtag 1. April, nur einmal jährlich

Eine Anpassung darf — auch bei abweichender vertraglicher Vereinbarung — nur einmal pro Jahr und frühestens zum 1. April erfolgen (§ 1 Abs. 2 Z 1, Abs. 4).

Rechenbeispiel: Indexmiete 2026 erhöhen

Die durchschnittliche VPI-Inflation lag 2025 bei 3,6 % (Quelle: Statistik Austria). Für die Anpassung zum 1. April 2026 ist dieser Vorjahreswert maßgeblich.

Position	Wert
Maßgebliche Vorjahresinflation (2025)	3,6 %
Erste 3 %	voll → 3,0 %
Übersteigender Teil (0,6 %)	nur zur Hälfte → 0,3 %
Zulässige Anpassung	3,3 %
Bisherige Bruttomiete	1.000,00 €
Erhöhung	+33,00 €
Neue Bruttomiete	1.033,00 €

Ohne MieWeG hätte ein Vermieter womöglich die volle Steigerung verlangt — die gesetzliche Bremse senkt die zulässige Erhöhung in diesem Beispiel von 3,6 % auf 3,3 %.

Den genauen Betrag für Ihren Vertrag müssen Sie nicht selbst ausrechnen: Der Wertsicherungs-Rechner wendet die MieWeG-Formel automatisch an und erstellt das fertige Schreiben an den Mieter.

Sonderfall: Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG

Für Wohnungen, auf die die Mietzinsbeschränkungen des MRG voll anwendbar sind (typisch: Altbau vor 1945, geförderter Wohnbau), gilt zusätzlich ein strengerer Übergangsdeckel (§ 1 Abs. 3):

• Anpassung für das Jahr 2025: höchstens 1 %
• Anpassung für das Jahr 2026: höchstens 2 %

Ab dem Jahr 2027 greift dann auch hier die reguläre 3-%-Halbierung. Im Zweifel — etwa bei einer Neubauwohnung oder einem Einfamilienhaus — handelt es sich um den freien Mietzins, für den nur der 3-%-Deckel nach § 1 Abs. 2 gilt.

So erhöhen Sie die Indexmiete 2026 korrekt — Schritt für Schritt

Schritt 1 — Vorjahresinflation ermitteln: Maßgeblich ist die durchschnittliche VPI-Veränderung des Vorjahres (für den 1.4.2026: das Jahr 2025, also 3,6 %).

Schritt 2 — Deckel anwenden: Liegt der Wert über 3 %, halbieren Sie den übersteigenden Teil. 3,6 % → 3,3 %.

Schritt 3 — MRG-Sonderfall prüfen: Liegt die Wohnung im MRG-Vollanwendungsbereich, greift für 2026 die 2-%-Obergrenze.

Schritt 4 — Stichtag wählen: Die Erhöhung wirkt frühestens zum 1. April, nur einmal jährlich.

Schritt 5 — Mieter schriftlich informieren: Die Anpassung tritt nicht automatisch ein. Teilen Sie dem Mieter die Berechnung schriftlich mit. Den Brief erstellt der Rechner automatisch.

FAQ: Indexmiete und MieWeG 2026

Wie viel darf ich die Indexmiete 2026 in Österreich erhöhen? Maßgeblich ist die durchschnittliche VPI-Inflation des Vorjahres. Bis 3 % darf sie voll weitergegeben werden, der übersteigende Teil nur zur Hälfte. Für die Anpassung zum 1.4.2026 gilt die Inflation 2025 (3,6 %) — daraus ergeben sich zulässige 3,3 %.

Was ist die Mietpreisbremse im MieWeG? Die Mietpreisbremse ist der 3-%-Deckel: Steigt die durchschnittliche Jahresinflation über 3 %, darf nur der Anteil bis 3 % voll und der darüberliegende Teil zur Hälfte für die Mieterhöhung herangezogen werden. Sie soll Vermieter und Mieter bei hoher Inflation entlasten.

Wann darf ich die Wertsicherung anpassen? Eine Anpassung ist nur einmal pro Jahr und frühestens zum 1. April zulässig — auch wenn der Vertrag einen anderen Termin vorsieht.

Gilt das MieWeG auch für alte Mietverträge? Ja. Nach § 4 Abs. 2 MieWeG gilt das Gesetz auch für Verträge, die vor dem 1.1.2026 geschlossen wurden, und zwar für alle Erhöhungen, die ab dem 1.1.2026 eintreten.

Wie berechne ich die Wertsicherung für meinen Mietvertrag konkret? Am einfachsten mit dem Wertsicherungs-Rechner: Sie laden den Mietvertrag hoch oder geben die Eckdaten ein, und das Tool wendet die MieWeG-Formel an, ermittelt den zulässigen Betrag und erstellt das Mieterhöhungsschreiben.

Was gilt im Vollanwendungsbereich des MRG? Dort ist die Anpassung zusätzlich begrenzt: höchstens 1 % für 2025 und 2 % für 2026. Ab 2027 gilt auch hier die 3-%-Halbierung.

Was passiert, wenn ich mehr verlange als erlaubt? Weicht der Vertrag zum Nachteil des Mieters ab, kann die Erhöhung nicht früher und nicht höher eintreten als nach dem MieWeG vorgesehen (§ 1 Abs. 4). Eine zu hohe Forderung ist insoweit unwirksam und kann Rückforderungsansprüche auslösen.

Fazit

Das MieWeG verändert die Indexmiete in Österreich grundlegend: weg von der kumulierten Indexdifferenz, hin zur gedeckelten Vorjahresinflation mit fixem Stichtag 1. April. Für Vermieter heißt das: Die zulässige Mieterhöhung ist 2026 niedriger, als die reine VPI-Steigerung vermuten lässt — und eine zu hohe Forderung ist rechtlich angreifbar. Wer korrekt rechnet und sauber dokumentiert, ist auf der sicheren Seite. Den Wertsicherungs-Rechner gibt es kostenlos.

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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Maßgeblich ist der Gesetzestext (BGBl. I Nr. 114/2025). Konsultieren Sie im Zweifel einen Mietrechtsexperten.