A, B, C oder D? Die Ausstattungskategorien im MRG
Kurz erklärt
§ 15a MRG teilt Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes in vier Ausstattungskategorien (A bis D) ein. Die Einstufung bestimmt direkt, welcher Richtwertmietzins nach § 16 MRG zulässig ist — von Kategorie A ohne Abschlag bis Kategorie D mit 75 % Abschlag. Maßgebliche Merkmale sind Heizung, Bad, WC, Wasserentnahme und Wohnungsgröße. Eine falsche Einstufung kann bis zu 10 Jahre rückwirkend angefochten werden.
Auf einen Blick
- Rechtsgrundlage: § 15a MRG (Vollanwendungsbereich)
- Kategorie A: Etagenheizung oder gleichwertig, Bad/Dusche, WC, Küche, mindestens 30 m²
- Kategorie B: Bad oder Dusche im Inneren, WC im Inneren, Küche — kein Abschlag wie A, aber − 25 % vom Richtwert
- Kategorie C: Wasserentnahme und WC im Inneren — − 50 %
- Kategorie D: Substandard (fehlende WC oder Wasserentnahme im Inneren) — − 75 % bzw. Kategoriezins bei unbrauchbarem Zustand
- Rückforderung bei Fehleinstufung: 3 Jahre rückwirkend (unbefristet), bis 10 Jahre bei befristeten Verträgen
Was sind Ausstattungskategorien?
Im österreichischen Mietrecht bestimmt die Ausstattungskategorie einer Wohnung, welcher Richtwertmietzins nach § 16 MRG maximal verlangt werden darf. Die vier Kategorien A bis D sind in § 15a MRG abschließend definiert.
Die vier Kategorien im Überblick
Kategorie A — Voll ausgestattete Wohnung
Voraussetzungen:
- Brauchbarer Zustand
- Mindestgröße: 30 m² Nutzfläche
- Zimmer, Küche (oder Kochnische), Vorraum, WC, Bad mit Dusche oder Badewanne
- Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung (z. B. Fußbodenheizung, Zentralheizung)
Kategorie B — Standardwohnung
Voraussetzungen:
- Brauchbarer Zustand
- Zimmer, Küche (oder Kochnische), Vorraum, WC
- Bad oder Dusche im Inneren
Kategorie C — Teilausgestattete Wohnung
Voraussetzungen:
- Brauchbarer Zustand
- Wasserentnahme und WC im Inneren der Wohnung
Kategorie D — Substandard-Wohnung
Fehlt entweder Wasserentnahme oder WC im Inneren — oder die Wohnung befindet sich in einem unbrauchbaren Zustand.
Mietzinsauswirkungen
Die Kategorie bestimmt den Zu- oder Abschlag vom Richtwert (Stand 2024, Wien):
| Kategorie | Richtwert/m² netto | Abschlag |
|---|---|---|
| A | € 6,67 | keiner |
| B | € 6,67 | − 25 % |
| C | € 6,67 | − 50 % |
| D (brauchbar) | € 6,67 | − 75 % |
| D (unbrauchbar) | Kategoriezins | gesetzlich gedeckelt |
Richtwert variiert nach Bundesland. Wien: € 6,67/m² netto (Stand April 2024).
Häufige Fehler bei der Kategorisierung
- Fehlende Heizung unterschätzt: Eine Nachtspeicherheizung gilt nicht als Etagenheizung → kein Anspruch auf Kategorie A
- Raumgröße nicht geprüft: Unter 30 m² → maximal Kategorie B
- Bad vs. Dusche: Eine reine Duschkabine ohne Wanne reicht für Kategorie A — aber sie muss tatsächlich funktionsfähig sein
- Unbrauchbarkeit: Bereits einzelne schwere Mängel können zur Abstufung in Kategorie D führen
Was tun bei falscher Einstufung?
Mieter können eine zu hohe Einstufung beim Bezirksgericht oder der Schlichtungsstelle anfechten. Zu viel gezahlter Mietzins kann bis zu 3 Jahre rückwirkend (bei Befristungen bis zu 10 Jahre) zurückgefordert werden.
FAQ: Ausstattungskategorien
Welche Kategorie hat meine Wohnung wirklich? Maßgeblich ist der Zustand zum Zeitpunkt der Anmietung. Eine Nachtspeicherheizung reicht nicht für Kategorie A. Sind alle Pflicht-Merkmale tatsächlich vorhanden und funktionsfähig, ist die Kategorie objektiv bestimmbar.
Kann sich die Kategorie während der Mietzeit ändern? Nein. Die Kategorie wird beim Vertragsabschluss festgelegt. Spätere Verbesserungen ändern die Kategorie nur dann, wenn der Mieter zustimmt und ein neuer Mietvertrag geschlossen wird.
Was zählt als „brauchbarer Zustand"? Die Wohnung muss zum vereinbarten Gebrauch geeignet sein. Schwere Mängel wie Schimmel, defekte Heizung oder Feuchtigkeitsschäden machen sie unbrauchbar — was zur Abstufung in Kategorie D (unbrauchbar) führen kann.
Wie weise ich die richtige Kategorie nach? Über ein detailliertes Übergabeprotokoll bei Einzug, ergänzt um Fotos aller relevanten Ausstattungsmerkmale (Heizung, Bad, WC, Küche).
Verwandte Themen
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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.
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