A, B, C oder D? Die Ausstattungskategorien im MRG

Kurz erklärt

§ 15a MRG teilt Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes in vier Ausstattungskategorien (A bis D) ein. Die Einstufung bestimmt direkt, welcher Richtwertmietzins nach § 16 MRG zulässig ist — von Kategorie A ohne Abschlag bis zum stark reduzierten Kategoriesatz bei Kategorie D. Maßgebliche Merkmale sind Heizung, Bad, WC, Wasserentnahme und Wohnungsgröße. Zu viel verlangter Mietzins kann 3 Jahre rückwirkend zurückgefordert werden, bei befristeten Verträgen faktisch deutlich länger.

Auf einen Blick

• Rechtsgrundlage: § 15a MRG (Vollanwendungsbereich)
• Kategorie A: Etagenheizung oder gleichwertig, Bad/Dusche, WC, Küche, mindestens 30 m²
• Kategorie B: Bad oder Dusche im Inneren, WC im Inneren, Küche — in der Praxis − 25 % vom Richtwert
• Kategorie C: Wasserentnahme und WC im Inneren — in der Praxis − 50 %
• Kategorie D: Substandard (fehlende WC oder Wasserentnahme im Inneren) — nicht der Richtwert, sondern der deutlich niedrigere Kategoriesatz; bei unbrauchbarem Zustand nochmals reduziert
• Rückforderung bei Fehleinstufung: 3 Jahre rückwirkend (unbefristet), bis 10 Jahre bei befristeten Verträgen

Was sind Ausstattungskategorien?

Im österreichischen Mietrecht bestimmt die Ausstattungskategorie einer Wohnung, welcher Richtwertmietzins nach § 16 MRG maximal verlangt werden darf. Die vier Kategorien A bis D sind in § 15a MRG abschließend definiert.

Die vier Kategorien im Überblick

Kategorie A — Voll ausgestattete Wohnung

Voraussetzungen:

• Brauchbarer Zustand
• Mindestgröße: 30 m² Nutzfläche
• Zimmer, Küche (oder Kochnische), Vorraum, WC, Bad mit Dusche oder Badewanne
• Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung (z. B. Fußbodenheizung, Zentralheizung)

Kategorie B — Standardwohnung

Voraussetzungen:

• Brauchbarer Zustand
• Zimmer, Küche (oder Kochnische), Vorraum, WC
• Bad oder Dusche im Inneren

Kategorie C — Teilausgestattete Wohnung

Voraussetzungen:

• Brauchbarer Zustand
• Wasserentnahme und WC im Inneren der Wohnung

Kategorie D — Substandard-Wohnung

Fehlt entweder Wasserentnahme oder WC im Inneren — oder die Wohnung befindet sich in einem unbrauchbaren Zustand.

Mietzinsauswirkungen

Die Kategorie bestimmt den Abschlag vom Richtwert (Wien, ab 1.4.2026):

Kategorie	Ausgangswert/m² netto	Abschlag (Praxis)
A	€ 6,74 (Richtwert)	keiner
B	€ 6,74 (Richtwert)	− 25 %
C	€ 6,74 (Richtwert)	− 50 %
D	Kategoriesatz statt Richtwert	gesetzlich gedeckelt; bei unbrauchbarem Zustand nochmals reduziert

Richtwert variiert nach Bundesland. Wien: € 6,74/m² netto (seit 1.4.2026 — erste Erhöhung seit 2023). Die Abschläge für B und C sind gängige Praxis von Schlichtungsstellen und Gerichten, keine im Gesetz bezifferten Sätze.

Häufige Fehler bei der Kategorisierung

1. Fehlende Heizung unterschätzt: Eine Nachtspeicherheizung gilt nicht als Etagenheizung → kein Anspruch auf Kategorie A
2. Raumgröße nicht geprüft: Unter 30 m² → maximal Kategorie B
3. Bad vs. Dusche: Eine reine Duschkabine ohne Wanne reicht für Kategorie A — aber sie muss tatsächlich funktionsfähig sein
4. Unbrauchbarkeit: Bereits einzelne schwere Mängel können zur Abstufung in Kategorie D führen

Was tun bei falscher Einstufung?

Mieter können eine zu hohe Einstufung beim Bezirksgericht oder der Schlichtungsstelle anfechten. Zu viel gezahlter Mietzins kann bis zu 3 Jahre rückwirkend (bei Befristungen bis zu 10 Jahre) zurückgefordert werden.

FAQ: Ausstattungskategorien

Welche Kategorie hat meine Wohnung wirklich? Maßgeblich ist der Zustand zum Zeitpunkt der Anmietung. Eine Nachtspeicherheizung reicht nicht für Kategorie A. Sind alle Pflicht-Merkmale tatsächlich vorhanden und funktionsfähig, ist die Kategorie objektiv bestimmbar.

Kann sich die Kategorie während der Mietzeit ändern? Nein. Die Kategorie wird beim Vertragsabschluss festgelegt. Spätere Verbesserungen ändern die Kategorie nur dann, wenn der Mieter zustimmt und ein neuer Mietvertrag geschlossen wird.

Was zählt als „brauchbarer Zustand"? Die Wohnung muss zum vereinbarten Gebrauch geeignet sein. Schwere Mängel wie Schimmel, defekte Heizung oder Feuchtigkeitsschäden machen sie unbrauchbar — was zur Abstufung in Kategorie D (unbrauchbar) führen kann.

Wie weise ich die richtige Kategorie nach? Über ein detailliertes Übergabeprotokoll bei Einzug, ergänzt um Fotos aller relevanten Ausstattungsmerkmale (Heizung, Bad, WC, Küche).

Verwandte Themen

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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.