§ 21 MRG: Welche Betriebskosten umlegbar sind

Kurz erklärt

§ 21 MRG enthält eine abschließende Aufzählung der Kosten, die im Vollanwendungsbereich des MRG als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Was nicht in § 21 steht, ist auch dann nicht umlegbar, wenn es im Mietvertrag steht — abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Die Abrechnung muss bis spätestens 30. Juni des Folgejahres vorliegen und kann drei Jahre rückwirkend angefochten werden.

Auf einen Blick

Rechtsgrundlage: § 21 MRG (Vollanwendungsbereich)
Prinzip: taxativer Katalog — nur gesetzlich genannte Positionen sind umlegbar
Zentrale Positionen: Wasser, Müll, Versicherungen, Verwaltung, Hausbetreuung, Rauchfangkehrung, öffentliche Abgaben
Nicht umlegbar: Erhaltungskosten, Finanzierungskosten, Leerstand, Inserate
Abrechnungsfrist: jährlich bis 30. Juni für das Vorjahr
Einspruchsfrist: 3 Jahre rückwirkend bei fehlerhafter Abrechnung

Der Grundsatz: Abschließende Aufzählung

Im MRG gilt ein zentrales Prinzip: Als Betriebskosten dürfen nur die im Gesetz ausdrücklich genannten Positionen verrechnet werden. Was nicht in § 21 steht, darf nicht auf den Mieter umgelegt werden — auch wenn es vertraglich vereinbart wurde.

Zulässige Betriebskosten nach § 21 MRG

1. Wasserversorgung und Kanalgebühren

Kosten für Frischwasser, Abwasser und Kanalräumung. Basis ist der tatsächliche Verbrauch des Hauses.

2. Müllabfuhr

Gemeindliche Müllentsorgungsgebühren. Kosten für nicht durch die Gemeinde erfasste Entsorgung (z. B. Sperrmüll) sind gesondert zu vereinbaren.

3. Schädlingsbekämpfung

Wenn behördlich angeordnet oder regelmäßig notwendig (z. B. Ungeziefer in älteren Häusern).

4. Beleuchtung der Allgemeinteile

Strom für Stiegenhaus, Keller, Parkplatz — nicht für den Mietgegenstand selbst.

5. Rauchfangkehrung

Gesetzlich vorgeschriebene Kehrungen durch befugte Rauchfangkehrer.

6. Versicherungen

Feuerversicherung (Pflicht)
Haftpflichtversicherung des Hauses
Leitungswasserschäden-Versicherung
Glasbruchversicherung für Allgemeinteile

7. Verwaltungskosten

Pauschalbetrag für die Hausverwaltung. Die Höhe wird per Verordnung des Justizministeriums festgesetzt (aktuell ca. € 3,90/m² netto/Jahr).

8. Hausbetreuung

Reinigung und Pflege der Allgemeinteile, Schneeräumung, Grünanlagenpflege.

9. Öffentliche Abgaben

Grundsteuer und vergleichbare Kommunalabgaben.

Was ist keine Betriebskosten?

Nicht umlegbar	Warum
Erhaltungskosten (Reparaturen)	Sind Sache des Vermieters nach § 3 MRG
Finanzierungskosten (Kredit)	Kein Betriebskostenpunkt
Leerstandskosten	Risiko liegt beim Vermieter
Verwaltungsgebühren über dem Höchstsatz	Gesetzlich gedeckelt
Kosten für Vermietungsinserate	Keine Gemeinschaftskosten

Abrechnungspflicht

Der Vermieter muss jährlich bis zum 30. Juni über die Betriebskosten des Vorjahres abrechnen. Die Abrechnung muss:

Jeden Posten einzeln aufführen
Den Aufteilungsschlüssel angeben (meist nach Nutzfläche)
Belege auf Verlangen vorlegen

Mieter können fehlerhafte Abrechnungen 3 Jahre rückwirkend anfechten. Eine Checkliste für die Nebenkostenabrechnung im DACH-Raum hilft, typische Fehler frühzeitig zu erkennen.

FAQ: Betriebskosten nach § 21 MRG

Darf der Vermieter eine Pauschale statt Abrechnung vereinbaren? Im Vollanwendungsbereich des MRG nicht. Betriebskosten sind verbrauchsabhängig oder nach Schlüssel abzurechnen — Pauschalen sind unzulässig und können rückgefordert werden.

Was passiert, wenn die Abrechnung verspätet kommt? Nachforderungen verfallen, wenn der Vermieter die Abrechnung nicht bis 30. Juni des Folgejahres legt. Guthaben des Mieters bleiben aber forderbar.

Sind Hausmeisterkosten umlegbar? Ja, als Hausbetreuung — aber nur, soweit es um Reinigung, Pflege der Allgemeinteile und Schneeräumung geht. Reparaturarbeiten zählen nicht dazu.

Kann der Mieter Belege einsehen? Ja. Auf schriftliches Verlangen muss der Vermieter alle Belege zur Einsicht bereitstellen — entweder vor Ort oder durch Übersendung von Kopien.

Betriebskosten: Was darf nach § 21 MRG verrechnet werden?