VPI-Indexanpassung für Vermieter: Miete erhöhen — Schritt für Schritt

Kurz erklärt

Eine Wertsicherungsklausel erlaubt es österreichischen Vermietern, die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) der Statistik Austria anzupassen. Sie muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein und Bezugsgröße, Ausgangswert, Schwellenwert sowie Anpassungsintervall enthalten.

⚠️ Wichtig — Rechtslage seit 1.1.2026: Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) begrenzt die Wirkung von Wertsicherungsklauseln auch für bestehende Verträge: Die Anpassung ist nur noch einmal jährlich zum 1. April zulässig, richtet sich nach der durchschnittlichen Vorjahresinflation und ist bei 3 % gedeckelt (der übersteigende Teil zählt nur zur Hälfte). Dieser Artikel erklärt die Klausel-Grundlagen — die zulässige Höhe der Anpassung bestimmt seit 2026 das MieWeG.

Auf einen Blick

• Rechtsgrundlage: §§ 6, 16 MRG (Wertsicherung im MRG), § 879 ABGB und § 6 KSchG (Klauselkontrolle), seit 1.1.2026 MieWeG (Deckelung)
• Bezugsindex: VPI der Statistik Austria (üblich: VPI 2020 = 100)
• Pflichtelemente der Klausel: Bezugsgröße, Ausgangswert, Schwellenwert, Intervall
• Seit 1.1.2026 (MieWeG): Anpassung nur 1× jährlich zum 1. April; bis 3 % Vorjahresinflation voll, darüber nur hälftig — gilt auch für Altverträge
• Anpassung wirkt: ab schriftlicher Ankündigung an den Mieter, nicht rückwirkend
• Im MRG-Bereich: Erhöhung nur innerhalb des zulässigen Richtwertmietzinses; die Richtwerte selbst waren 2025 von der Valorisierung ausgenommen und sind seither gedeckelt (max. 1 % zum 1.4.2026, max. 2 % zum 1.4.2027 — eigene Zeitschiene, zu unterscheiden vom MieWeG-Deckel oben)

Was ist eine Wertsicherungsklausel?

Eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag erlaubt es dem Vermieter, die Miete automatisch an die Inflation anzupassen — gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI) der Statistik Austria. Sie schützt den realen Wert der Mieteinnahmen über die Zeit.

Ohne Wertsicherungsklausel bleibt die nominelle Miete für die gesamte Vertragslaufzeit gleich — der Vermieter verliert bei Inflation Jahr für Jahr an Kaufkraft.

Eine VPI-Klausel muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Sie gilt nicht automatisch.

Voraussetzungen für eine gültige VPI-Klausel

Damit eine Wertsicherungsklausel rechtswirksam ist, muss sie folgende Elemente enthalten:

• Bezugsgröße: Welcher Index wird verwendet? (Üblicherweise: VPI 2020 = 100, oder der jeweils aktuelle Basisindex)
• Ausgangswert: Der Indexstand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (oder eines anderen vereinbarten Stichtags)
• Schwellenwert: Ab welcher prozentualen Veränderung darf angepasst werden? (Häufig: 5 %, manchmal auch: jährlich automatisch)
• Anpassungsintervall: Wie oft darf angepasst werden? (Meist: maximal 1x pro Jahr)

Beispiel einer rechtswirksamen Klausel

"Die vereinbarte monatliche Nettomiete von EUR 800,– ist wertgesichert. Als Maßstab gilt der von der Statistik Austria verlautbarte Verbraucherpreisindex 2020 (Basisjahr 2020 = 100). Ausgangswert ist der für den Monat des Vertragsbeginns verlautbarte Indexwert. Eine Anpassung der Miete erfolgt, wenn der Index um mehr als 5 % gegenüber dem zuletzt für eine Anpassung maßgeblichen Indexstand gestiegen oder gefallen ist."

OGH-Judikatur: Klauseln in Verbraucherverträgen

Bei Vermietung an Verbraucher spielt zusätzlich § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG eine Rolle: Der OGH hatte 2023 eine jahrzehntelang übliche Wertsicherungsklausel für unwirksam erklärt, weil sie eine Mieterhöhung theoretisch schon in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss zugelassen hätte (OGH 21.3.2023, 2 Ob 36/23t) — mit der Folge, dass die gesamte Klausel unwirksam wäre.

Update Juli 2025: Der OGH hat diese Linie für Mietverträge inzwischen wieder eingefangen. Mit Entscheidung 10 Ob 15/25s vom 30.7.2025 stellte der 10. Senat klar, dass § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG auf langfristige Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge gar nicht anwendbar ist — die Norm betrifft nur Verträge, die vertragsgemäß innerhalb von zwei Monaten vollständig erfüllt werden. Praxisfolge (mehrfach von Fachanwälten bestätigt): Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen sind grundsätzlich auch ohne ausdrückliche Zwei-Monats-Sperre wirksam. Die schon damals angeratene "Zwei-Monats-Formulierung" ist seither keine zwingende Absicherung mehr, schadet aber auch nicht. Bestehende oder neue Klauseln im Zweifel dennoch anwaltlich prüfen lassen — die Rechtsprechung zu Wertsicherungsklauseln bleibt in Bewegung.

Schritt-für-Schritt: So berechnen Sie die Anpassung

Schritt 1 — Ausgangswert ermitteln: Notieren Sie den VPI-Wert für den Monat des Vertragsbeginns (oder des letzten Anpassungsdatums). Quelle: Statistik Austria VPI-Zeitreihe

Schritt 2 — Aktuellen Indexwert ablesen: Rufen Sie den aktuellen Monatswert von der Statistik Austria ab. Achtung: Die Werte werden mit einigen Wochen Verzug veröffentlicht.

Schritt 3 — Veränderung berechnen:

Veränderung (%) = (Aktueller Index / Ausgangswert – 1) × 100

Schritt 4 — Schwellenwert prüfen: Liegt die Veränderung über dem vereinbarten Schwellenwert (z.B. 5 %)?

Schritt 5 — Neue Miete berechnen:

Neue Miete = Aktuelle Miete × (Aktueller Index / Ausgangswert)

Achtung: Seit 2026 deckelt das MieWeG die Berechnung

Die klassische Berechnung über die kumulierte Indexdifferenz (Ausgangswert vs. aktueller Indexstand) gilt seit dem 1.1.2026 nur noch innerhalb der Grenzen des MieWeG: Maßgeblich ist die durchschnittliche VPI-Inflation des Vorjahres, bei über 3 % wird der übersteigende Teil nur zur Hälfte angerechnet, und die Erhöhung wirkt frühestens zum 1. April — höchstens einmal pro Jahr. Für die Anpassung zum 1.4.2026 (Vorjahresinflation 2025: 3,6 %) ergibt das z. B. zulässige 3,3 %. Das vollständige Rechenbeispiel finden Sie im MieWeG-Artikel; der Wertsicherungs-Rechner wendet die Formel automatisch an.

Wie und wann muss ich den Mieter informieren?

Die Anpassung erfolgt nicht automatisch — sie muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Empfehlenswert ist:

• Schriftliche Ankündigung (Brief oder E-Mail) mit Angabe des alten und neuen Indexwerts, der Berechnungsformel und dem Datum des Inkrafttretens
• Ankündigungsfrist: Im Mietvertrag vereinbarte Fristen beachten; ohne Vereinbarung ist eine angemessene Frist (meist 1 Monat) einzuhalten
• Rückwirkende Anpassung: Grundsätzlich nicht möglich — die Erhöhung gilt ab dem Zeitpunkt der Ankündigung, nicht rückwirkend

Tipp: Viele Vermieter versäumen jahrelang die Anpassung und versuchen dann, alle aufgelaufenen Erhöhungen auf einmal nachzufordern. Das ist rechtlich problematisch und praktisch kaum durchsetzbar.

Besonderheiten im MRG-Bereich

Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG (Altbauten) gilt: Der Richtwertmietzins nach § 16 MRG wird gesetzlich valorisiert — durch die MILG-Gesetze gedeckelt (erste Erhöhung seit 2023 per 1.4.2026). Eine zusätzliche individuelle VPI-Klausel ist dort nur in den Grenzen des gesetzlich zulässigen Mietzinses wirksam.

Im freien Mietzins (Neubauten, Einfamilienhäuser) ist die VPI-Klausel unbeschränkt zulässig und besonders wichtig.

Häufige Fehler bei der VPI-Anpassung

Falscher Basisindex: Wenn im Vertrag "VPI 2015 = 100" steht, aber Sie den VPI 2020 verwenden, ist die Berechnung falsch. Immer den vertraglich vereinbarten Basisindex verwenden.

Schwellenwert vergessen: Ist im Vertrag ein 5-%-Schwellenwert vereinbart und Sie passen bei 3 % Indexänderung an, ist die Erhöhung unwirksam.

Zu oft anpassen: Ist nur eine jährliche Anpassung vereinbart, ist eine Anpassung nach 6 Monaten unzulässig.

Rückwirkend fordern: Nachträgliche Forderungen für vergangene Zeiträume sind in der Regel nicht durchsetzbar.

FAQ: VPI-Indexanpassung

Was passiert, wenn der VPI sinkt? Eine seriöse Wertsicherungsklausel wirkt in beide Richtungen — bei sinkendem Index müsste die Miete theoretisch gesenkt werden. In der Praxis enthält die Klausel jedoch oft eine Untergrenze ("mindestens die ursprüngliche Miete").

Kann der Mieter die Anpassung anfechten? Ja — wenn die Klausel unklar formuliert ist, wenn die Berechnung fehlerhaft ist oder wenn die Erhöhung die MieWeG-Grenzen überschreitet. Die frühere Unwirksamkeits-Gefahr über § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG (OGH 2 Ob 36/23t) ist für Mietverträge seit OGH 10 Ob 15/25s (30.7.2025) entschärft, ersetzt aber keine lückenlose Dokumentation.

Muss die VPI-Klausel notariell beglaubigt sein? Nein. Eine schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag genügt.

Gilt die VPI-Klausel auch bei befristeten Mietverträgen? Ja, sofern sie vereinbart wurde. Bei kurzer Laufzeit (unter 3 Jahren) ist sie oft nicht relevant, weil der Schwellenwert nicht erreicht wird.

Kann ich die Anpassung auch per App oder Tool berechnen lassen? Ja — MonaMacht berechnet die VPI-Anpassung automatisch auf Basis der Statistik Austria-Daten und sendet Ihnen eine Erinnerung, wenn der Schwellenwert überschritten wird.

Fazit

Die VPI-Indexanpassung ist eines der einfachsten und wirkungsvollsten Instrumente, um den Realwert Ihrer Mieteinnahmen zu erhalten. Voraussetzung ist eine korrekt formulierte Klausel im Mietvertrag — und konsequente, dokumentierte Anwendung. Wer die Anpassung jahrelang vergisst und dann nachholen will, hat schlechte Karten.

Verwandte Themen

• § 16 MRG: Richtwertmietzins und gesetzliche Obergrenzen
• § 29 MRG: Befristung und Wertsicherung kombinieren
• § 21 MRG: Betriebskosten und Nebenkosten in Österreich
• Nebenkostenabrechnung DACH: Checkliste für Vermieter

Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Die aktuelle Rechtslage zur Wertsicherung kann sich ändern — konsultieren Sie im Zweifel einen Mietrechtsexperten.