Untermietzins: Die 50%-Regel nach § 26 MRG

Kurz erklärt

§ 26 MRG begrenzt den Untermietzins in Österreich: Bei vollständiger Weitervermietung der Wohnung darf der Hauptmieter höchstens 50 % mehr verlangen, als er selbst an den Vermieter zahlt. Bei befristeter Untermiete kommt ein weiterer Abschlag von 25 % dazu. Eigene Investitionen des Hauptmieters dürfen anteilig aufgeschlagen werden, müssen aber dokumentiert sein. Überschreitungen kann der Untermieter bis zu 3 Jahre (befristet 10 Jahre) zurückfordern.

Auf einen Blick

• Rechtsgrundlage: § 26 MRG (Vollanwendungsbereich)
• 50%-Regel: Untermietzins maximal Hauptmietzins + 50 %
• Befristungsabschlag: zusätzlicher Abzug von 25 % bei befristeter Untermiete
• Investitionen: anteilig zuschlagbar, mit Nachweis und Wertverlust
• Generelles Untermietverbot: im Mietvertrag unzulässig — aber Informationspflicht besteht
• Rückforderungsfrist: 3 Jahre (unbefristet), 10 Jahre (befristete Untermiete)
• Airbnb / Kurzzeitmiete: rechtlich keine Untermiete; meist vertraglich oder gewerberechtlich untersagt

Die 50%-Regel: Was bedeutet das konkret?

Wird ein Mietgegenstand zur Gänze untervermietet, darf der Untermietzins den vom Hauptmieter selbst gezahlten Mietzins um nicht mehr als 50% übersteigen. Dieser Aufschlag deckt die Abnutzung der Einrichtung und den Verwaltungsaufwand ab.

Beispiel:

• Hauptmieter zahlt: € 800/Monat
• Zulässiger Untermietzins: max. € 1.200/Monat (€ 800 + 50%)

Befristungsabschlag

Bei befristeter Untervermietung vermindert sich der zulässige Untermietzins um weitere 25%:

• Höchstzins bei unbefristeter Untermiete: € 800 × 1,50 = € 1.200
• Höchstzins bei befristeter Untermiete: € 1.200 × 0,75 = € 900

Eigene Investitionen berücksichtigen

Hat der Hauptmieter auf eigene Kosten Verbesserungen vorgenommen (neue Küche, Renovierung), darf er diese anteilig auf den Untermietzins aufschlagen — zusätzlich zum 50%-Aufschlag. Die Investitionen müssen nachgewiesen und der Wertverlust berücksichtigt werden.

Wann gilt § 26 MRG überhaupt?

Die Beschränkungen gelten nur bei vollständiger Untermiete der Wohnung. Bei teilweiser Untermiete (z. B. ein Zimmer) gelten freiere Regelungen, sofern der Hauptmieter selbst weiterhin in der Wohnung wohnt.

Kurzzeitmietung (Airbnb & Co.)

Plattformen wie Airbnb stellen einen Sonderfall dar. Rechtlich handelt es sich um Beherbergung, nicht um Untermiete. Viele Mietverträge und Hausverwaltungen untersagen gewerbliche Kurzzeitvermietung explizit. Dazu kommen:

• Meldepflichten nach Meldegesetz
• Ortstaxenpflicht
• Gewerbeordnungsfragen

Wer Airbnb ohne Erlaubnis betreibt, riskiert die Kündigung des Hauptmietvertrags nach § 30 MRG wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs.

Rückforderungsrechte

Zahlt ein Untermieter zu viel, kann er den überschrittenen Betrag zurückfordern:

• Bei unbefristeter Untermiete: 3 Jahre rückwirkend
• Bei befristeter Untermiete: 10 Jahre rückwirkend

Das ist ein erhebliches Risiko für Hauptmieter, die zu hohe Untermietzinse verlangen.

Genehmigung durch den Hauptvermieter

Das MRG erlaubt Untermiete grundsätzlich, sofern:

1. Kein ausdrückliches Verbot im Hauptmietvertrag besteht
2. Der Untermietzins die Grenzen des § 26 einhält
3. Der Mietgegenstand nicht übermäßig belastet wird

Ein generelles Untermietsverbot im Mietvertrag ist nach MRG nicht zulässig — aber der Vermieter muss über die Untermiete informiert werden.

FAQ: Untermiete nach § 26 MRG

Darf der Vermieter eine Untermiete generell verbieten? Nein. Ein generelles Untermietverbot ist im Vollanwendungsbereich des MRG nicht durchsetzbar. Zulässig sind nur Verbote aus wichtigem Grund (z. B. Überbelegung, Störung der Hausgemeinschaft).

Muss der Vermieter der Untermiete zustimmen? Nicht zwingend zustimmen, aber er muss informiert werden. Bei wichtigem Grund (z. B. unzumutbare Person) kann er die Untermiete untersagen oder den Hauptvertrag kündigen.

Wie weise ich eigene Investitionen für den Zuschlag nach? Über Rechnungen, Vorher-Nachher-Dokumentation und Berücksichtigung der Restnutzungsdauer. Faustregel: lineare Abschreibung über die Nutzungsdauer der Verbesserung.

Was passiert, wenn ich Airbnb ohne Erlaubnis betreibe? Mehrere Risiken: Kündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs, gewerberechtliche Probleme, Nachzahlung von Ortstaxen, ggf. Bestrafung nach Landesrecht.

Wie wird kontrolliert, ob der Untermietzins korrekt ist? Der Untermieter kann beim Bezirksgericht oder bei der Schlichtungsstelle die Überprüfung beantragen. Im Erfolgsfall wird der überzahlte Betrag rückwirkend zurückgefordert.

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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.