Untermietzins: Die 50%-Regel nach § 26 MRG

Kurz erklärt

§ 26 MRG begrenzt den Untermietzins in Österreich: Bei vollständiger Weitervermietung der Wohnung darf der Hauptmieter höchstens 50 % mehr verlangen, als er selbst an den Vermieter zahlt. Bei befristeter Untermiete kommt ein weiterer Abschlag von 25 % dazu. Eigene Investitionen des Hauptmieters dürfen anteilig aufgeschlagen werden, müssen aber dokumentiert sein. Überschreitungen kann der Untermieter bis zu 3 Jahre (befristet 10 Jahre) zurückfordern.

Auf einen Blick

• Rechtsgrundlage: § 26 MRG (Vollanwendungsbereich)
• 50%-Regel: Untermietzins maximal Hauptmietzins + 50 %
• Befristungsabschlag: zusätzlicher Abzug von 25 % bei befristeter Untermiete
• Investitionen: anteilig zuschlagbar, mit Nachweis und Wertverlust
• Untermietverbot (§ 11 MRG): vertragliches Verbot ist nur bei wichtigem Grund wirksam — die gänzliche Untervermietung zählt kraft Gesetzes als wichtiger Grund
• Rückforderungsfrist: 3 Jahre (unbefristet), 10 Jahre (befristete Untermiete)
• Airbnb / Kurzzeitmiete: rechtlich keine Untermiete; meist vertraglich oder gewerberechtlich untersagt

Die 50%-Regel: Was bedeutet das konkret?

Wird ein Mietgegenstand zur Gänze untervermietet, darf der Untermietzins den vom Hauptmieter selbst gezahlten Mietzins um nicht mehr als 50% übersteigen. Dieser Aufschlag deckt die Abnutzung der Einrichtung und den Verwaltungsaufwand ab.

Beispiel:

• Hauptmieter zahlt: € 800/Monat
• Zulässiger Untermietzins: max. € 1.200/Monat (€ 800 + 50%)

Befristungsabschlag

Bei befristeter Untervermietung vermindert sich der zulässige Untermietzins um weitere 25%:

• Höchstzins bei unbefristeter Untermiete: € 800 × 1,50 = € 1.200
• Höchstzins bei befristeter Untermiete: € 1.200 × 0,75 = € 900

Eigene Investitionen berücksichtigen

Hat der Hauptmieter auf eigene Kosten Verbesserungen vorgenommen (neue Küche, Renovierung), darf er diese anteilig auf den Untermietzins aufschlagen — zusätzlich zum 50%-Aufschlag. Die Investitionen müssen nachgewiesen und der Wertverlust berücksichtigt werden.

Wann gilt § 26 MRG überhaupt?

Die 50 %-Grenze knüpft an den vom Hauptmieter gezahlten Mietzins an; bei teilweiser Untermiete (z. B. ein Zimmer) ist der auf den überlassenen Teil entfallende anteilige Hauptmietzins die Bezugsgröße. Auch Teiluntermieten sind also nicht frei bepreisbar.

Kurzzeitmietung (Airbnb & Co.)

Plattformen wie Airbnb stellen einen Sonderfall dar. Rechtlich handelt es sich um Beherbergung, nicht um Untermiete. Viele Mietverträge und Hausverwaltungen untersagen gewerbliche Kurzzeitvermietung explizit. Dazu kommen:

• Meldepflichten nach Meldegesetz
• Ortstaxenpflicht
• Gewerbeordnungsfragen

Wer Airbnb ohne Erlaubnis betreibt, riskiert die Kündigung des Hauptmietvertrags nach § 30 MRG wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs.

Rückforderungsrechte

Zahlt ein Untermieter zu viel, kann er den überschrittenen Betrag zurückfordern:

• Bei unbefristeter Untermiete: 3 Jahre rückwirkend
• Bei befristeter Untermiete: 10 Jahre rückwirkend

Das ist ein erhebliches Risiko für Hauptmieter, die zu hohe Untermietzinse verlangen.

Genehmigung durch den Hauptvermieter

Maßgeblich ist § 11 MRG: Ein vertragliches Untermietverbot ist nur wirksam, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Als wichtiger Grund gilt kraft Gesetzes insbesondere:

1. Die gänzliche Untervermietung des Mietgegenstands
2. Ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins
3. Überbelegung der Wohnung durch die Untervermietung
4. Begründete Befürchtung einer Störung des Friedens der Hausgemeinschaft

Ohne vertragliches Verbot ist die (teilweise) Untervermietung grundsätzlich zulässig, solange keiner dieser Gründe vorliegt.

FAQ: Untermiete nach § 26 MRG

Darf der Vermieter eine Untermiete generell verbieten? Ein pauschales Verbot der Teiluntervermietung ohne wichtigen Grund ist im MRG-Bereich nicht durchsetzbar (§ 11 MRG). Die gänzliche Untervermietung kann der Vermieter aber wirksam vertraglich ausschließen — sie ist gesetzlich als wichtiger Grund anerkannt; ohne Vertragsverbot kann sie zudem den Kündigungsgrund des § 30 Abs. 2 Z 4 MRG verwirklichen.

Muss der Vermieter der Untermiete zustimmen? Ohne vertragliches Untermietverbot braucht der Hauptmieter für eine Teiluntervermietung keine Zustimmung. Liegt ein wichtiger Grund vor (gänzliche Überlassung, überhöhter Untermietzins, Überbelegung, Störung der Hausgemeinschaft), kann der Vermieter dagegen vorgehen — bis hin zur Kündigung des Hauptvertrags.

Wie weise ich eigene Investitionen für den Zuschlag nach? Über Rechnungen, Vorher-Nachher-Dokumentation und Berücksichtigung der Restnutzungsdauer. Faustregel: lineare Abschreibung über die Nutzungsdauer der Verbesserung.

Was passiert, wenn ich Airbnb ohne Erlaubnis betreibe? Mehrere Risiken: Kündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs, gewerberechtliche Probleme, Nachzahlung von Ortstaxen, ggf. Bestrafung nach Landesrecht.

Wie wird kontrolliert, ob der Untermietzins korrekt ist? Der Untermieter kann beim Bezirksgericht oder bei der Schlichtungsstelle die Überprüfung beantragen. Im Erfolgsfall wird der überzahlte Betrag rückwirkend zurückgefordert.

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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.