Mietpreisbremse 2026: Gilt sie für Ihre Wohnung — und was dürfen Sie verlangen?

Kurz erklärt

Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) begrenzt die Anfangsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt nur dort, wo die Landesregierung sie per Verordnung in Kraft gesetzt hat — und nur bei Neuvermietung, nicht im Bestand. Wichtige Ausnahmen: Neubauten (erstmalige Nutzung nach 1.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen und höhere Vormieten. Bestandsmieterhöhungen unterliegen stattdessen der Kappungsgrenze nach § 558 BGB.

Auf einen Blick

• Rechtsgrundlage: §§ 556d–556g BGB; Landesverordnungen über angespannte Wohnungsmärkte
• Höchstgrenze: ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % bei Neuvermietung
• Auskunftspflicht: Vermieter muss Vormiete oder Ausnahmetatbestand unaufgefordert offenlegen (§ 556g Abs. 1a)
• Rüge des Mieters: Voraussetzung für Rückforderung — rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kann er die gesamte überzahlte Miete seit Vertragsbeginn zurückfordern; bei späterer Rüge nur die ab Zugang der Rüge fällige Miete
• Drei Ausnahmen: Neubau, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete
• Bestandsmieten: nicht betroffen — dort gilt die Kappungsgrenze nach § 558 BGB

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) begrenzt seit 2015 die Anfangsmiete bei der Neuvermietung von Wohnraum in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten. Die Regelung wurde 2020 verschärft und gilt in vielen deutschen Großstädten und Ballungsräumen.

Die Grundregel: Die vereinbarte Miete darf bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen.

Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietung — laufende Mietverhältnisse sind davon nicht betroffen. Mieterhöhungen im Bestand unterliegen der Kappungsgrenze (§ 558 BGB, siehe BGB-Mietrecht im Überblick).

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit automatisch. Sie muss von den Landesregierungen per Verordnung für bestimmte Gebiete ausgerufen werden. Betroffen sind Gebiete mit "angespanntem Wohnungsmarkt".

Aktuell gilt sie u.a. in:

• Berlin (gesamtes Stadtgebiet, neue Verordnung ab 1.1.2026 bis Ende 2029)
• München und weitere 285 bayerische Gemeinden (neue MiSchuV ab 1.1.2026 bis 31.12.2029)
• Köln, Düsseldorf und weitere Rheinschienen-Kommunen (57 statt vormals 18 NRW-Gemeinden, seit 1.3.2025)
• Stuttgart, Freiburg, Heidelberg und weitere Kommunen (130 statt vormals 89 in Baden-Württemberg, neue VO ab 1.1.2026 — dort aber nur befristet bis Ende 2026)
• Hamburg (bis 31.12.2029)

Auch Sachsen hat eine Mietpreisbegrenzungsverordnung für Dresden und Leipzig (verlängert bis 30.6.2027).

Hessen (u. a. Frankfurt): Sonderfall. Die Verordnung wurde dort nur um 1 Jahr bis 25.11.2026 verlängert, und das Amtsgericht Frankfurt hält die Verlängerung wegen veralteter Datenbasis für unwirksam — die Rechtslage ist dort aktuell umstritten und sollte im Einzelfall aktuell geprüft werden.

Nicht betroffen: viele ländliche Regionen und Bundesländer ohne Landesverordnung.

Wie prüfen Sie, ob Ihre Wohnung betroffen ist: Schauen Sie in die aktuelle Mietpreisbremsen-Verordnung Ihres Bundeslandes (die Gebietskulissen ändern sich regelmäßig) oder fragen Sie beim zuständigen Mieterverein an.

Die 3 Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Drei wichtige Ausnahmen erlauben eine höhere Miete:

Ausnahme 1 — Erstmalige Nutzung nach 1. Oktober 2014 (§ 556f Satz 1): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (Neubau — beide Voraussetzungen müssen zutreffen), sind vollständig von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Ausnahme 2 — Umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2): Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden (Investitionen von mind. einem Drittel der Neubaukosten), sind bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung ausgenommen.

Ausnahme 3 — Vormiete über dem Limit (§ 556e Abs. 1): Hat der Vormieter bereits eine Miete gezahlt, die über der Mietpreisbremsen-Grenze lag, darf diese Vormiete als neue Ausgangsmiete übernommen werden — auch wenn sie die 10-%-Grenze übersteigt.

Wie berechnet man den zulässigen Höchstpreis?

Schritt 1 — Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Die Vergleichsmiete steht im qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde. Für München, Berlin, Hamburg etc. gibt es aktuelle Mietspiegel online.

Schritt 2 — 10 % draufrechnen:

Zulässige Höchstmiete = Vergleichsmiete × 1,10

Schritt 3 — Prüfen ob Ausnahme greift: Neubau, umfassende Modernisierung oder Vormiete über dem Limit?

Beispiel München

Eine 60 m² Wohnung (Baujahr 1990, Standardausstattung, gute Lage):

• Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 18,50 €/m²
• Zulässige Höchstmiete: 18,50 € × 1,10 = 20,35 €/m²
• Monatliche Nettokaltmiete max.: 60 × 20,35 = 1.221 €/Monat

Was müssen Vermieter beim Vertragsabschluss beachten?

Seit dem 1.1.2019 (Mietrechtsanpassungsgesetz) müssen Vermieter bei Neuvermietung unaufgefordert Auskunft über die Vormiete bzw. den Ausnahmetatbestand erteilen (§ 556g Abs. 1a BGB); seit April 2020 können Mieter bei rechtzeitiger Rüge auch bereits gezahlte überhöhte Miete zurückfordern.

Auskunftspflicht: Wenn ein Mieter die Einhaltung der Mietpreisbremse rügt, muss der Vermieter Auskunft über die Vergleichsmiete und etwaige Ausnahmen erteilen (§ 556g Abs. 3 BGB) — das Gesetz nennt dafür keine feste Frist.

Rüge des Mieters: Der Mieter muss die Mietpreisbremse rügen (schriftlich), bevor er Rückzahlungen verlangen kann. Die Rückforderung richtet sich nach dem Zeitpunkt der Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB): Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, kann er die gesamte überzahlte Miete seit Vertragsbeginn zurückfordern. Rügt er später oder ist das Mietverhältnis bereits beendet, kann er nur die Miete zurückfordern, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.

Mietpreisbremse vs. Kappungsgrenze: Der Unterschied

	Mietpreisbremse	Kappungsgrenze
Anwendungsfall	Neuvermietung	Mieterhöhung im Bestand
Grenze	Max. 10 % über Vergleichsmiete	Max. 20 % in 3 Jahren (15 % in angespannten Märkten)
Referenzgröße	Ortsübliche Vergleichsmiete	Aktuelle Miete
Gilt wo?	Nur in Gebieten mit Verordnung	Bundesweit bei ortsüblicher Vergleichsmiete

FAQ: Mietpreisbremse

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen? Ja, grundsätzlich. Das möblierte Vermieten ist kein automatischer Ausnahmetatbestand. Für das Mobiliar darf jedoch ein gesonderter, angemessener Zuschlag verlangt werden.

Was passiert, wenn ich mehr als erlaubt verlange? Der überhöhte Teil der Miete ist nicht geschuldet. Der Mieter kann nach einer Rüge zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Es drohen jedoch keine direkten Bußgelder.

Zählt der Mietspiegel auch für Nachbarorte? Nein. Maßgeblich ist der Mietspiegel der Gemeinde, in der die Wohnung liegt. Für Gemeinden ohne eigenen Mietspiegel gilt ein Sachverständigengutachten oder vergleichbare Objekte in der Umgebung.

Muss ich als Vermieter selbst ausrechnen, ob die Mietpreisbremse gilt? Ja. Die Pflicht liegt beim Vermieter — nicht beim Mieter. Fehler gehen zu Lasten des Vermieters.

Läuft die Mietpreisbremse aus? Nein, vorerst nicht: Der Bundesgesetzgeber hat die Mietpreisbremse 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (Bundestag 26.6.2025, Bundesrat 11.7.2025). Die Landesverordnungen müssen innerhalb dieses Rahmens jeweils neu erlassen bzw. verlängert werden — die konkreten Gebietskulissen und Laufzeiten unterscheiden sich je Bundesland (z. B. Sachsen: Dresden/Leipzig bis 30.6.2027).

Fazit

Die Mietpreisbremse ist kein zahnloser Tiger mehr — seit der Verschärfung 2020 und den aktiven Rügerechten der Mieter ist das Haftungsrisiko für Vermieter gestiegen. Wer in einem betroffenen Gebiet vermietet, muss die ortsübliche Vergleichsmiete kennen, Ausnahmetatbestände sorgfältig dokumentieren und transparent mit Neumietern kommunizieren. Wer das tut, ist rechtlich auf der sicheren Seite — und vermeidet unangenehme Rückforderungen.

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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Die Mietpreisbremsen-Verordnungen der Bundesländer können sich ändern — prüfen Sie die aktuelle Rechtslage in Ihrer Region oder konsultieren Sie einen Rechtsanwalt.