Bestellerprinzip & Erstauftraggeberprinzip: Wer zahlt die Maklerprovision?

Kurz erklärt

Bis vor wenigen Jahren war es üblich, dass Mietinteressenten die Maklerprovision zahlten — obwohl meist der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Das hat sich geändert: In Deutschland gilt seit 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG), in Österreich seit 1. Juli 2023 das Erstauftraggeberprinzip (§ 17a MaklerG). Beide Regelungen folgen demselben Grundsatz: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. Bei der Neuvermietung einer Wohnung ist das in aller Regel der Vermieter, weil er es ist, der ein leeres Objekt vermarkten lassen will.

Auf einen Blick

• Grundsatz: Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt die Provision — nicht automatisch der Mietinteressent
• Deutschland: Bestellerprinzip seit 1.6.2015 (§ 2 Abs. 1a WoVermRG), Höchstprovision 2 Nettokaltmieten + 19 % USt (§ 3 Abs. 1 WoVermRG)
• Österreich: Erstauftraggeberprinzip seit 1.7.2023 (§ 17a MaklerG), Höchstprovision für den Vermieter 3 Bruttomonatsmietzinse + 20 % USt, unabhängig von der Befristung (§ 20 Abs. 2 ImmMV)
• Für DE/AT typisch: 2.000–4.000 € Provision pro Vermietung, abhängig von der Miethöhe
• Ausnahme: Beauftragt der Mieter den Makler selbst zuerst (z. B. weil er aktiv nach einer Wohnung sucht und den Makler damit beauftragt), zahlt er die Provision — begrenzt auf die Mieter-Höchstsätze
• Schweiz: Kein vergleichbares Bestellerprinzip — hier bleibt es meist bei individueller Vereinbarung

Deutschland: Das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG)

Vor 2015 zahlten in der Praxis überwiegend Wohnungssuchende die Maklerprovision — unabhängig davon, wer den Makler tatsächlich beauftragt hatte. Der Gesetzgeber hat das mit dem Bestellerprinzip beendet: Der Makler darf vom Wohnungssuchenden nur dann ein Entgelt verlangen, wenn dieser ihn ausschließlich in eigenem Interesse beauftragt hat — nicht, wenn der Makler ohnehin schon einen Vermittlungsauftrag vom Vermieter hatte.

Praktisch bedeutet das: Inseriert ein Makler eine Wohnung im Auftrag des Vermieters, darf er vom Mietinteressenten, der sich auf dieses Inserat meldet, keine Provision verlangen — selbst wenn der Mietvertrag am Ende zustande kommt.

Höchstprovision (§ 3 Abs. 1 WoVermRG)

Die Provision (egal von wem sie verlangt wird) darf 2 Monatsmieten zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer (19 %) nicht übersteigen. In der Praxis wird dabei die Nettokaltmiete zugrunde gelegt. Zusätzliche Gebühren — Einschreibgebühren, Schreibgebühren, pauschale Auslagenerstattung — sind unzulässig, es sei denn, nachgewiesene Auslagen übersteigen eine Monatsmiete.

Beispiel: Nettokaltmiete 1.200 € → Höchstprovision = 2 × 1.200 € = 2.400 € netto → 2.856 € brutto (19 % USt).

Österreich: Das Erstauftraggeberprinzip (§ 17a MaklerG)

Österreich hat mit der MaklerG-Novelle (BGBl. I Nr. 24/2023) zum 1. Juli 2023 das Erstauftraggeberprinzip eingeführt: Der Makler darf nur mit dem Erstauftraggeber eine Provision vereinbaren — also mit der Partei, die ihn zuerst mit der Vermittlung eines konkreten Wohnungsmietvertrags beauftragt hat. Bei der Neuvermietung ist das praktisch immer der Vermieter.

Wichtig: § 17a MaklerG regelt nur, wer zahlt — nicht die Höhe. Die Höchstbeträge stehen weiterhin in der Immobilienmaklerverordnung (ImmMV).

Höchstprovision Vermieter (§ 20 Abs. 2 ImmMV)

Die mit dem Vermieter vereinbarte Provision darf 3 Bruttomonatsmietzinse nicht übersteigen — unabhängig davon, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. Zzgl. 20 % USt.

Zum Vergleich, falls ausnahmsweise der Mieter als Erstauftraggeber zahlt (§ 20 Abs. 1 ImmMV): Bei unbefristeten oder auf mehr als 3 Jahre befristeten Verträgen max. 2 Bruttomonatsmietzinse, bei Befristung bis 3 Jahre max. 1 Bruttomonatsmietzins — jeweils zzgl. USt.

Sonderfall Verlängerung/Umwandlung (§ 20 Abs. 3 ImmMV): Wird bei Verlängerung eines befristeten Vertrags eine weitere Provision vereinbart, darf diese den bereits gezahlten Betrag nur bis zum jeweiligen Höchstbetrag ergänzen — maximal jedoch einen halben Bruttomonatsmietzins.

Sonderfall Makler = Hausverwalter (§ 21 ImmMV): Ist der Makler zugleich mit der Verwaltung des Hauses betraut, gelten reduzierte Sätze. Das ist ein Randfall, der im Einzelfall zu prüfen ist.

Beispiel: Bruttomietzins 1.200 € → Höchstprovision = 3 × 1.200 € = 3.600 € netto → 4.320 € brutto (20 % USt).

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Warum das für Vermieter wirtschaftlich relevant ist

Vor der Reform war die Maklerprovision für den Vermieter meist ein Non-Issue — der Mietinteressent zahlte. Seit Bestellerprinzip und Erstauftraggeberprinzip ist die Provision eine echte Kostenposition der Vermietung, typischerweise 2.000–4.000 €. Das verschiebt die Kalkulation: Wer einen Makler beauftragt, zahlt heute effektiv das, was früher der künftige Mieter zahlte.

Damit lohnt sich die Frage, welche Teile der Makler-Leistung ein Vermieter selbst — oder mit Unterstützung von Software — übernehmen kann. Der Artikel Die 7 Makler-Aufgaben — und wie Sie sie selbst erledigen und der Überblick Vermieten ohne Makler: Der komplette Ablauf zeigen, was dabei tatsächlich zu tun ist.

FAQ: Bestellerprinzip und Erstauftraggeberprinzip

Muss ich als Vermieter in Deutschland immer die volle Provision zahlen? Nur wenn Sie den Makler beauftragt haben. Sucht ein Mietinteressent unabhängig einen Makler und beauftragt ihn selbst mit der Wohnungssuche, zahlt der Interessent — begrenzt auf 2 Monatsmieten + USt.

Gilt das Erstauftraggeberprinzip in Österreich auch für Gewerbeimmobilien? Nein, § 17a MaklerG gilt ausschließlich für Wohnungsmietverträge (und Einfamilienhäuser), nicht für Geschäftsräume.

Kann ich als Vermieter die Provision auf die Miete umlegen? Nein. Die Maklerprovision ist eine einmalige Vermittlungskostenposition des Vermieters und darf nicht als Betriebskosten oder über eine höhere Miete an den Mieter weitergegeben werden.

Was, wenn der Makler die Provision trotzdem vom Mieter verlangt? Das wäre ein Verstoß gegen das Bestellerprinzip bzw. Erstauftraggeberprinzip. Mieter können zu Unrecht gezahlte Provisionen zurückfordern.

Brauche ich überhaupt einen Makler, um diese Kosten zu vermeiden? Nein — Sie können die Vermittlung selbst übernehmen. Was ein Makler konkret leistet und wie Sie das selbst abbilden, zeigt Die 7 Makler-Aufgaben.

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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Individuelle Maklervereinbarungen und Sonderfälle können abweichen — lassen Sie Maklerverträge im Zweifel anwaltlich prüfen.