Vermieten ohne Makler: Der komplette Ablauf für DE und AT

Kurz erklärt

Ein Vermittlungsmakler übernimmt bei einer Neuvermietung im Kern fünf Aufgaben: Exposé erstellen, Bewerber sichten, Besichtigungen koordinieren, Mietvertrag aufsetzen, Übergabe dokumentieren. Alle fünf lassen sich mit etwas Struktur und den passenden Werkzeugen selbst erledigen — und sparen die Maklerprovision, die seit dem Bestellerprinzip (DE) bzw. Erstauftraggeberprinzip (AT) ohnehin der Vermieter trägt (typisch 2.000–4.000 €). Dieser Artikel führt durch den kompletten Ablauf, Schritt für Schritt.

Auf einen Blick

• Schritt 1 — Exposé: Wohnung fotografieren, Text schreiben, auf Immobilienportalen inserieren
• Schritt 2 — Bewerber-Vorauswahl: Unterlagen sichten, sachliche Kriterien anwenden (AGG/GlBG-konform)
• Schritt 3 — Besichtigung: Termine koordinieren, vor Ort zeigen — diesen Schritt übernehmen Sie in jedem Fall selbst
• Schritt 4 — Mietvertrag: Rechtssicheren Vertrag nach BGB (DE) bzw. MRG (AT) aufsetzen
• Schritt 5 — Übergabe: Zählerstände, Mängel und Zustand dokumentieren
• Ersparnis: Die Maklerprovision entfällt vollständig — berechnen Sie Ihre konkrete Ersparnis

Schritt 1: Exposé erstellen

Ein gutes Exposé braucht klare Fotos, eine präzise Beschreibung (Fläche, Zimmerzahl, Ausstattung, Lage, Nebenkosten) und die gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtangaben (u. a. Energieausweis-Kennwerte). Inseriert wird typischerweise auf den gängigen Immobilienportalen. Der Aufwand liegt bei ein bis zwei Stunden für ein sauber formuliertes Exposé.

Schritt 2: Bewerber vorqualifizieren

Sobald Bewerbungen eingehen, zählt Struktur statt Bauchgefühl. Sachlich zulässige Kriterien sind Bonität, Einkommen-Miete-Verhältnis und Mietschuldenfreiheit — nicht zulässig sind Fragen zu Herkunft, Familienplanung oder Religion. Die genauen Grenzen erklärt AGG, Scoring und Mieterauswahl. Wer auf reines Bauchgefühl setzt, trifft nachweislich schlechtere Entscheidungen — siehe Bauchgefühl bei der Mieterauswahl und Mietnomaden erkennen.

Schritt 3: Besichtigung koordinieren

Hier liegt die einzige Aufgabe, die ein Makler physisch vor Ort erledigt und die ein Vermieter beim Vermieten ohne Makler zwangsläufig selbst übernimmt: Termine mit den vorqualifizierten Bewerbern abstimmen und die Wohnung zeigen. Der organisatorische Teil — Terminfenster vorschlagen, Buchungen koordinieren, Erinnerungen versenden — lässt sich delegieren oder automatisieren; die physische Präsenz nicht.

Schritt 4: Mietvertrag aufsetzen

Ein rechtssicherer Mietvertrag muss die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen — in Deutschland etwa zu Schönheitsreparaturen-Klauseln (siehe BGH VIII ZR 185/14), in Österreich zu Befristung und Kündigung (siehe § 29 MRG und § 30 MRG). Unser kostenloser Vertragsgenerator erstellt in rund 5 Minuten einen Entwurf für DE und AT mit einstellbarem Schärfegrad. Die digitale Unterschrift ist dabei rechtsgültig — Details dazu in Digitale Unterschrift im Mietvertrag.

Schritt 5: Übergabe dokumentieren

Ein sauberes Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Zustand und Mängeln verhindert Streit bei Kautionsrückzahlung und Auszug. Der vollständige Ablauf steht in Der vollständige Wohnungsübergabe-Leitfaden; erstellen lässt sich das Protokoll direkt mit dem Übergabeprotokoll-Generator.

Was bleibt eine ehrliche Grenze

Vermieten ohne Makler heißt nicht, dass ein Vermieter zu 100 % durch Software ersetzt wird. Die physische Besichtigung vor Ort bleibt Aufgabe des Vermieters. Wer wenig Zeit hat oder mehrere Objekte parallel vermietet, für den bleibt die Beauftragung eines Maklers eine legitime Option — nur eben eine bewusste Kostenentscheidung, keine Notwendigkeit.

Checkliste: Vermieten ohne Makler

• Exposé mit Fotos und Pflichtangaben erstellt
• Inserat auf Immobilienportalen veröffentlicht
• Bewerbungsunterlagen nach sachlichen, AGG/GlBG-konformen Kriterien gesichtet
• DSGVO-konformer Umgang mit Bewerberdaten sichergestellt (siehe DSGVO-Check)
• Besichtigungstermine koordiniert
• Mietvertrag nach aktuellem Rechtsstand aufgesetzt
• Übergabeprotokoll bei Einzug erstellt

FAQ: Vermieten ohne Makler

Ist es rechtlich riskanter, ohne Makler zu vermieten? Nein — die rechtlichen Anforderungen (Mietvertrag, AGG/GlBG, DSGVO) gelten unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist. Entscheidend ist, dass die Dokumente und der Prozess dem aktuellen Rechtsstand entsprechen.

Wie viel Zeit kostet die Vermietung ohne Makler wirklich? Für eine einzelne Wohnung typischerweise wenige Stunden, verteilt auf Exposé, Bewerbersichtung, Besichtigungstermine und Vertrag — der genaue Aufwand hängt von der Zahl der Bewerbungen ab.

Was, wenn ich mehrere Wohnungen gleichzeitig vermiete? Dann steigt der organisatorische Aufwand entsprechend. Hier lohnt sich der Einsatz von Software, die Bewerber-Scoring, Terminkoordination und Vertragserstellung automatisiert.

Muss ich trotzdem eine Immobilienbewertung vornehmen? Eine marktgerechte Mieteinschätzung ist sinnvoll, aber keine Pflicht — Richtwerte und Vergleichsmieten finden sich in öffentlichen Mietspiegeln bzw. dem Mietpreisbremse-Rechner (DE) und dem Richtwertmietzins-Artikel (AT).

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Kein Rechtsrat: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Lassen Sie Mietverträge vor Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt oder Mieterschutzverein prüfen.